edición: 2366 , Lunes, 18 diciembre 2017
24/01/2011

A los ayuntamientos no les gusta el doble método de valoración que incluye el futuro Reglamento del Suelo

Xavier Gil Pecharromán
La Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha remitido a la Comisión Nacional de Administración Local (CNAL), órgano permanente para la colaboración entre la Administración del Estado y el resto su desacuerdo con el establecimiento de dos métodos distintos de valoración del suelo, según sea rural o urbanizado, que se ha introducido en el anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo. Estas nuevas valoraciones buscan eliminar las recalificaciones de suelo que han protagonizado durante los últimos años la especulación al convertir suelo rústico en suelo urbanizable sin incluirlo previamente en el correspondiente plan de urbanismo.

Por primera vez en la historia se ignoran las posibles expectativas que plantea la propiedad para convertirse en suelo urbanizable y a partir de ahora se valorará de acuerdo con la condición de suelo urbanizado y suelo rural, sin otorgar la calificación de urbanizable, como ocurría hasta la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, lo que no gusta nada en el sector inmobiliario, que actualmente cuenta con grandes stocks de terrenos comprados a precios previos a la crisis, de muy difícil retorno con la actual normativa

A partir de ahora se diferenciará el suelo de acuerdo con su dedicación, por lo que no valdrá lo mismo un suelo dedicado a actividades agrarias, forestales, mineras, tecnológicas, empresariales o financieras. Además, influirá en la valoración el riesgo de la actividad ejercida.

En el caso de las valoraciones de terrenos rústicos, desarrolla el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación, en un contexto de búsqueda del valor correspondiente al más alto y mejor uso del suelo rural, sin tener en cuenta expectativas urbanísticas.

Los redactores del texto del anteproyecto explican, no obstante, que este planteamiento no excluye la introducción de métodos de valoración del suelo con una amplia gama de actividades económicas presentes o susceptibles de ser desarrolladas en el suelo rural, diferentes del aprovechamiento convencional, pero propias de la economía moderna o avanzada.

En el caso de las valoraciones de suelo rural, que es la mayoría del suelo en España, la situación afecta escasamente al mercado porque la oferta y la demanda seguirán pagando de acuerdo con sus pautas. Sin embargo, sí que afecta a las valoraciones en casos de expropiaciones, responsabilidad patrimonial del Estado, por poner algunos ejemplos de valoraciones tasadas.

El sistema de valoración del suelo rural –que comprende suelos incluso formalmente urbanos– ofrece un resultado inferior al que tenía en la Ley de 1998 el suelo no urbanizable o rústico. Esta nueva forma de valoración lleva a que se pueda expropiar, por tanto, suelo incluido en los proyectos de desarrollo por debajo del rústico con explotaciones agropecuarias a pesar de que se encuentre listo para ser urbanizado.

En la determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado edificado, en el caso de actuaciones sometidas a reforma o renovación (artículo 28.2), la FEMP propone una redacción que haga referencia al planeamiento inmediatamente antecedente al amparo del cual se hayan materializado los derechos de los propietarios de suelo afectados por la actuación de renovación urbana y no al momento de la adopción del acuerdo administrativo por el que la actuación se somete a reforma o renovación, expresión ésta que puede dar lugar a diversas interpretaciones.
 
Sobre la determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado (artículo 29), la FEMP considera que se debería contemplar la sistemática aplicable en los casos de inexistencia de muestras significativas reales de mercado próximo a la zona de actuación.
 
En cuanto a los plazos establecidos para la elaboración de informes por parte de las Entidades Locales, que contempla la obligación de emitir todos los años el informe de evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental (artículo 8), el informe de la FEMP considera que debería graduarse en función del tamaño de los municipios, ya que la periodicidad anual no tiene justificación en caso de pequeños municipios con escasa o nula actividad urbanística.

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