edición: 3100 , Miércoles, 2 diciembre 2020
04/10/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Banco Santander pondrá en serios aprietos a los promotores que necesiten refinanciar sus deudas

La entidad opta por vender activos ante la presión de los mercados por el aumento de nuevos edificios y suelos adjudicados
A Rodriguez Inciarte (Matías) le tocó explicar el riesgo inmobiliario y se hizo un poco de lío y olvidó algunos datos
Juan Carlos Martínez

La plana mayor del Banco Santander se trasladó la semana pasada a Londres para celebrar un Investor Day con el objetivo de dar confianza a los mercados sobre la evolución futura de la entidad, y a Matías Rodríguez Inciarte, su vicepresidente tercero, le tocó bailar con la más fea. Como presidente de la comisión delegada de Riesgos, tuvo que hilar muy fino a la hora de explicar la realidad de la exposición del Grupo al sector inmobiliario. No tanto por la actual situación –los números ofrecidos eran los ya conocidos al cierre del primer semestre– como por las previsiones que maneja la entidad hasta el final del año 2013.

Y vino a decir al selecto auditorio que, incluso en el escenario más negativo posible –con un PIB regresivo del 1% en 2012 y de crecimiento del 0,8% en 2013, y una rebaja adicional del 20% del precio de la vivienda entre 2011 y 2012–, el Grupo estaría en condiciones de asumir unas pérdidas totales por su exposición al ladrillo de 5.895 millones. En ese supuesto, quedarían por cubrir 3.226 millones, ya que hasta el pasado 30 de junio se habían realizado provisiones por 2.669 millones.
 
De no darse ninguno de los dos escenarios más negativos contemplados en los ‘stress tests’, las pérdidas previstas del Santander por su exposición inmobiliaria quedarían limitadas, a finales de 2013, a 4.325 millones de euro (cubiertas con reservas y provisiones), con una probabilidad de impago del 19% y una pérdida en caso de incumplimiento (LGD) del 31%. Probabilidad de impago y de pérdida de incumplimiento que aumentarían al 27% y al 40%, respectivamente, de darse el peor de los escenarios contemplados.
 
Pero en el ambiente quedaron muchas dudas por resolver. Desde la previsión de los precios de la vivienda en 2013, supuestamente estancados durante ese año ante la omisión de Rodríguez Inciarte al respecto, a la comprobación de que no se incrementen los 5.399 millones de créditos morosos ni entren en impago los 4.013 todavía calificados como dudosos o subestándar, y, por supuesto, que los restantes 15.935 millones de créditos mantienen la calificación de normal. Y también conocer hasta qué niveles está dispuesto a rebajar los precios el Santander, más allá de lo ya cubierto, para que su exposición inmobiliaria se aminore un 25% en los dos próximos años, hasta los 19.000 millones de euros.
 
En este sentido, habrá que ver estar muy atentos a las interminables operaciones de refinanciación de deuda que deben afrontar las empresas inmobiliarias, en las que el Santander aparece como acreedor de forma destacada en la mayoría de los casos, para saber que posición toma ahora la entidad en cada una de ellas, ya que el asunto resulta peliagudo. Si se refinancian las deudas se asumen inevitablemente nuevos activos y, si no, se deja caer irremisiblemente a las promotoras en concurso de acreedores, una situación que tampoco soluciona nada. Todo lo contrario.
 
Tampoco queda claro qué va a pasar con la evolución de los activos más problemáticos, los suelos. Esos 4.601 millones otorgados para la compra de terrenos que todavía no han devuelto los promotores ante la inactividad que arrastra el sector inmobiliario, y otros 4.321 más por los solares que la entidad se ha adjudicado tras ejecuciones hipotecarias o acuerdos de dación de pago dentro y fuera de los acuerdos de refinanciación de deuda formalizados con las empresas inmobiliarias.
 
Si en el primer caso la tendencia es que esa cantidad siga reduciéndose en los dos próximos años –entre diciembre de 2010 y junio de 2011 ya lo ha hecho en 1.632 millones–, la situación varía si nos fijamos en los terrenos adjudicados, ya que el importe se ha incrementado un 12% en ese mismo periodo debido a los nuevos suelos urbanizados que han entrado en el balance.
 
Y es en este punto donde surge la gran incertidumbre acerca del precio real de mercado que puedan tener hoy estos terrenos, sin duda uno de los principales escollos para superar esa desconfianza que reina entre los inversores de medio mundo. De momento, el Santander ha cubierto posibles pérdidas del 42% por sus suelos urbanizados y urbanizables y del 32% por otros terrenos rústicos no urbanizables, sabedores sus gestores que su desarrollo, salvo casos muy puntuales, se antoja inviable a corto y medio plazo mientras no se reduzca el ‘stock’ de viviendas construidas.
 
Pero las pérdidas por los suelos pueden ser todavía mayores a tenor de las previsiones que maneja el Banco de España. La entidad supervisora que, también en Londres una semana antes de que lo hiciera el Santander, estimaba, a través de José María Roldán, su director de Regulación, que hasta finales de 2012 el ajuste de precio sobre los máximos registrados en 2007 podría llegar hasta el 65%. Para el Santander, asumir una caída de tal calibre obligaría a provisionar otros 1.130 millones por las pérdidas de valor de sus terrenos.

Noticias Relacionadas

Director
Juan José González ( director@icnr.es )

Redacción (redaccion@icnr.es)

Intelligence and Capital News Report ®
es una publicación de Capital News Ediciones S.L.
Editor: Alfonso Pajuelo
c/ Real, 3. 40400 El Espinar (Segovia)
Teléfono: 92 118 33 20
© 2020 Todos los derechos reservados.
Prohibida la reproducción sin permiso expreso de la empresa editora.

Optimizado para Chrome, Firefox e IE9+

loading
Cargando...