edición: 2612 , Lunes, 10 diciembre 2018
02/06/2015
LA OREJA DE LARRAZ

Cataluña revoluciona el funcionamiento de las comunidades de propietarios a través de la reforma de su Código Civil

Javier Ardalán
Las comunidades de propietarios de Cataluña podrán, a partir del próximo día 20 de junio, adoptar acuerdos de formación instantánea o de formación sucesiva, una vez que entre en vigor la reforma del Libro Quinto del Código Civil catalán. En el caso de estos últimos, deberán esperar a comprobar la voluntad de las personas que no han asistido a la junta.
El nuevo sistema parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y entonces el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hará con los votos favorables de los que no se hayan opuesto al acuerdo en el plazo de un mes. El régimen de impugnación de los acuerdos también tiene en cuenta esta formación sucesiva.

Por otra parte, se ha ampliará la necesidad de aportar un certificado relativo a las deudas pendientes de pago en las transmisiones lucrativas del elemento privativo, porque la situación puede afectar al consentimiento de la adquisición, que es lo que se protege.

Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.

Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento.

Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión. El certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.

Para agilizar la gestión del fondo de reserva y evitar costes inútiles, se establece la obligación de llevar una contabilidad separada y de abrir una cuenta bancaria especial para este fondo a nombre de la comunidad.

El fondo de reserva tiene como objetivo subvenir a los gastos de la comunidad que sobrevengan o que tengan un coste excepcional, especialmente en cuanto a actuaciones de gran mantenimiento, reparación, rehabilitación, instalación de nuevos servicios comunes, seguridad, reforma o adecuación a normativas sectoriales de los elementos comunes del edificio.

Se propone una reforma profunda de la organización de la comunidad. Así, se suprime la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la junta, dado que la realidad ha revelado la inutilidad de la doble convocatoria; se incorporan las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos; se precisa el régimen de asistencia y participación en la junta; se corrigen las contradicciones observadas en los plazos de custodia de la documentación de la comunidad; se da visibilidad al cargo de la vicepresidencia y se regula este cargo, que en la norma anterior quedaba confuso, y se ordenan las funciones de cada órgano de la comunidad.

Una mejora muy importante de la ley es la que afecta al régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas. Se han simplificado las mayorías requeridas, que ahora se reducen a las siguientes: el régimen general, que es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas, de modo que se recupera el equilibrio de dobles mayorías que se había perdido en la norma anterior; los regímenes particulares de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, y, finalmente, la exigencia de unanimidad, que se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

Por otra parte, se da contenido a la abstención en el voto y al voto correspondiente a los elementos privativos de beneficio común, de modo que se resuelven los problemas que se suscitaban en la realidad cotidiana de estas situaciones.

Se otorga una consideración especial a la adopción de acuerdos que afectan a las obras obligadas de adaptación del edificio a las necesidades de las personas con discapacidad y para las personas mayores de setenta años, a cuyo fin se ha tenido en cuenta la Convención internacional sobre los derechos de las personas con discapacidad y su Protocolo facultativo, aprobados el 13 de diciembre de 2006 por la Asamblea General de la Organización de las Naciones Unidas.

Se incluye expresamente y se favorece la resolución extrajudicial de los conflictos surgidos en el ámbito de la propiedad horizontal, y se establece explícitamente que los propietarios pueden acordar acudir al arbitraje por cualquier cuestión relativa al régimen.

Por ello, cuando un precepto se refiere a la autoridad judicial, es preciso entender comprendido el arbitraje, el recurso al cual puede haberse establecido a todos los efectos en una cláusula de los estatutos o puede acordarse ‘ad hoc’. En la misma línea, se fomenta la mediación como método para favorecer la resolución de conflictos.

Noticias Relacionadas

Director
Alfonso Pajuelo ( director@icnr.es )

Redacción (redaccion@icnr.es)

  • Juan José González
  • Javier Ardalán
  • Carlos Schwartz
  • Rafael Vidal

Intelligence and Capital News Report ®
es una publicación de Capital News Ediciones S.L.
Editor: Alfonso Pajuelo
C/ Joaquín María López, 30. 28015 Madrid
Teléfono: 92 118 33 20
© 2018 Todos los derechos reservados.
Prohibida la reproducción sin permiso expreso de la empresa editora.

Optimizado para Chrome, Firefox e IE9+

loading
Cargando...