edición: 2766 , Martes, 23 julio 2019
16/09/2013
LA OREJA DE LARRAZ

Competencia denuncia graves ineficiencias en el actual sistema de ordenación urbana del suelo

Xavier Gil Pecharromán

La Comisión Nacional de la Competencia (CNC) ha publicado un informe en el que denuncia que la configuración actual de los instrumentos de ordenación urbana es ineficiente, por lo que recomienda impulsar medidas para dar una mayor flexibilidad de la oferta de suelo, con la consiguiente reducción de costes para particulares y empresas.

La CNC ha identificado en numerosas ocasiones una deficiente intervención en el ámbito urbanístico como origen de los problemas de competencia en mercados posteriores. Así, en materia de distribución comercial alimentaria, la CNC ha señalado que las restricciones al libre establecimiento de comercios minoristas constituyen una de las fuentes más importantes de ineficiencia en este sector, dado que protegen situaciones de poder de mercado local y otras clases de situaciones ineficientes.

Más recientemente, en el ámbito de la distribución de carburantes de automoción, las dificultades para encontrar suelo apto para la instalación de estaciones de servicio, debidas al planeamiento urbanístico, junto con las dificultades para la obtención de las preceptivas licencias urbanísticas, han sido consideradas como uno de los principales factores que lastran la competencia en este sector.

Estima la CNC que debe promoverse un planeamiento urbanístico en el que los usos delimitados por la calificación no sean detallados y pormenorizados de una forma innecesaria para reducir la segmentación y favorecer la competencia en la asignación del suelo. 
 
Dice que es preciso asegurar que los procesos de elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y convenios urbanísticos se realicen de acuerdo con los principios de publicidad, transparencia, concurrencia y no discriminación.  

Deben introducirse medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística para agilizar la transformación del suelo. En este sentido, recomienda que se flexibilice el diseño de las unidades de ejecución, permitiendo a los propietarios decidir qué terrenos deben incluirse en la unidad de ejecución y acordar, en caso de que así lo consideren la realización de una simplificación administrativa de los sistemas de actuación actualmente vigentes, con el objetivo de reducir la rigidez y facilitar una respuesta más rápida y ágil por parte de la oferta. 
 
Dos recomendaciones importantes, también, a tener en cuenta, es que de una parte debe garantizarse que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen efectivamente a los fines establecidos en la normativa vigente y, de otra, que se promueva la eliminación de los derechos de tanteo y retracto de las Administraciones Públicas sobre los terrenos. 

Finalmente, aboga por introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia, cuyo objetivo sea evaluar el planeamiento desde el punto de vista de la competencia, con la finalidad de que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas.  

En la actualidad, todas las comunidades autónomas disponen de una legislación propia sobre urbanismo, con la excepción de Baleares. Por lo tanto, en la mayoría de las autonomías resulta de aplicación el Texto Refundido de 2008, la ley propia de cada una de ellas y los reglamentos de desarrollo, en su caso; y la aplicación supletoria del Texto Refundido 1976 y de sus reglamentos de desarrollo en lo que no regula la ley propia de cada Comunidad Autónoma. En Baleares y las Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla se aplican el Texto Refundido 2008 y el Texto Refundido 1976 (supletorio en Baleares y directo en Ceuta y Melilla).

En cuanto a la normativa estatal aplicable, también es preciso considerar, aunque sea de modo complementario, la Ley de Ordenación de la Edificación, de 1999, y el Reglamento de Inscripciones Urbanísticas en el Registro de la Propiedad de 1997. Por otro lado, también hay que tener en cuenta las regulaciones urbanísticas que se contienen en la legislación de carácter sectorial. De este modo, existen disposiciones urbanísticas en leyes relativas a bienes estatales (Aguas, Costas, Puertos, Carreteras, etc.), medio ambiente (Leyes de Conservación de Espacios o de Ruido) y de patrimonio cultural (Ley de Patrimonio Histórico Español).

Los principales fallos de mercado relacionados con el suelo, son: las externalidades  (generación de residuos y contaminación, incremento del coste total de la urbanización por las infraestructuras y los servicios, reducción de espacios abiertos y mayor congestión de las infraestructuras), ya que cada agente no tiene en cuenta el impacto de sus acciones sobre los demás agentes, y por ello los precios de mercado no reflejan su verdadero beneficio o coste social; los bienes públicos (aire limpio, ambiente sin ruidos, etc.), puesto que la intervención pública podría contribuir a que se alcance el mejor de los equilibrios posibles, mediante el desarrollo de políticas de recuperación de edificios en zonas degradadas, o inversión en infraestructuras singulares para potenciar los efectos arrastre de éstas; falta de información, debido a que los compradores no disponen de información excesiva sobre las características del suelo o sobre su propiedad; necesidad de unir suelo para lograr poder en el mercado, lo que produce acaparamiento del mismo; los costes de intervención de las Administraciones Públicas, que condicionan el suelo; y las ineficiencias de la oferta y demanda de suelo, ya que  a corto plazo, al reaccionar poco la oferta por su inelasticidad, el precio del suelo viene principalmente determinado por la demanda de bienes que lo utilizan como factor de producción.

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