edición: 2493 , Jueves, 21 junio 2018
07/12/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

El Banco de España aprieta las tuercas a las entidades financieras por su exposición inmobiliaria

El Supervisor pide información actualizada de cada uno de los activos de bancos y cajas, con sus respectivas garantías y provisiones realizadas
Para comprobar la credibilidad del valor, se deberá especificar quién tasó los inmuebles, cuándo y si el método estuvo conforme a la Ley del Mercado Hipotecario
Juan Carlos Martínez

Ante la eventual constitución de uno o varios ‘bancos malos’, el Banco de España quiere saber más acerca de la exposición inmobiliaria de las entidades financieras. Los resultados de la recomendación efectuada hace ahora un año no parece que hayan satisfecho por completo al Supervisor. Por ello, ha emitido una exigente circular que modifica otra de 2004 sobre normas de información financiera pública y reservada “de manera que el mercado, analistas e inversores puedan evaluar por sí mismos el grado de fortaleza del sistema financiero español”.

Entre las nuevas obligaciones, la de incorporar esa información en las memorias de sus cuentas anuales y datos adicionales en los registros contables especiales de la actividad hipotecaria. Tras la entrada en vigor de la circular al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, las modificaciones se aplicarán ya en las cuentas anuales correspondientes al 31 de diciembre de 2011, salvo para nuevos estados que se podrán enviar hasta el 31 de marzo de 2012 y de algunos registros contables para cuya incorporación se da un plazo de un año.
 
Respecto a la concentración de los riesgos de esta exposición, las entidades deberán detallar qué estrategias están siguiendo para hacer frente a la recuperación de la liquidez de préstamos problemáticos destinados a financiar proyectos inmobiliarios, incluyendo el desarrollo urbanístico y la edificación posterior, de cara a “facilitar una mejor comprensión de los riesgos e incertidumbres” de este tipo de activos. El detalle de las acciones que se están siguiendo es ampliable tanto a los activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas como a los instrumentos de capital, participaciones y financiaciones a las sociedades tenedoras de dichos activos.
 
Aunque alguna entidad pueda ir más allá en el detalle de esa información, como mínimo se incluirá el importe bruto, el exceso de dicho importe sobre el valor de los activos que sirven de garantía y las correcciones de valor por deterioro de activos que tengan la naturaleza de coberturas específicas, en forma de préstamos y créditos, con y sin garantía, y de valores representativos de deuda, destinadas a la construcción y promoción inmobiliaria, con un desglose adicional de las financiaciones que se encuentren calificadas como “subestándar” y “dudosas”. Asimismo se indicará el importe bruto de financiaciones ya fallidas y con el activo dado, por tanto, de baja.
 
También se deberá efectuar el desglose del importe bruto de la financiación según tenga o no garantía hipotecaria. Si la tiene, se exigirá detallar la naturaleza del activo que sirve de garantía en edificios terminados y en construcción (vivienda y resto) y suelo (terrenos urbanizados y resto).
 
Respecto al importe financiado a los hogares para la adquisición de vivienda, se desglosará la cantidad calificada como dudosa. Si tiene garantía, quedará distribuida en función del porcentaje de riesgo sobre el importe de la última tasación de la garantía disponible: inferior o igual al 40%, superior al 40% e inferior o igual al 60%, superior al 60% e inferior o igual al 80%, superior al 80% e inferior o igual al 100%, y superior al 100%.
 
Especial hincapié hace la nueva circular a la hora de que las entidades financieras expongan claramente la identificación de las garantías hipotecarias y los pormenores de su tasación, de cara a calibrar el valor real del activo financiado. Hasta el Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR) se va a requerir, así como el número de viviendas existentes. Si el edificio está en construcción, el porcentaje del último grado de avance certificado y su fecha. También se harán constar los importes de las cargas comprometidas con terceros y de las garantías que cubren la operación,
 
El control de las tasaciones también va a resultar muy exigente. Junto a la fecha de la última tasación realizada, se deberá acreditar quién efectuó dicha valoración de activos con su correspondiente número de registro en el Banco de España, si la tasación se hizo o no conforme a lo establecido en la Ley del Mercado Hipotecario, y el método de valoración empleado. También se especificará la forma de obtención del valor de tasación para el cálculo del loan to value, bien con el de la última tasación individualizada o con el obtenido mediante métodos estadísticos.
 
Por lo que a tasaciones de suelo se refiere, las entidades financieras deberán indicar el estado de desarrollo en que hallan tanto los suelos urbanos como urbanizables. Si está la urbanización acabada, el estado de tramitación del planeamiento o el sistema de gestión elegido para la actuación. En todo caso, se indicará el porcentaje del ámbito valorado, la superficie de la parcela, el aprovechamiento edificable previsto y el producto a desarrollar, ya sean viviendas –libres o protegidas, de primera o segunda residencia–,   hotel, oficina, centro comercial, nave industrial, garaje u otros usos.

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