edición: 2828 , Viernes, 18 octubre 2019
28/05/2014
LA OREJA DE LARRAZ

El contrato de arrendamiento de vivienda establecido en un documento privado no vale a efectos de reducciones fiscales

Javier Ardalán

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha publicado una sentencia, de 26 de marzo de 2014, que ha encendido todas las alarmas en el mundo de la asesoría fiscal, porque niega la posibilidad de que pueda aplicarse la reducción del rendimiento del capital inmobiliario en el Impuesto sobre la Renta (IRPF) cuando el contrato de arrendamiento de vivienda es un documento privado.

El magistrado Canabal Conejos, que actúa como ponente, estima que en estos casos no puede decirse con seguridad si el contrato de arrendamiento se realizó en la fecha que en el mismo se indica o si se realizó antes o después. Determina que cuando se pretende un beneficio fiscal, como es la aplicación de una deducción tributaria, la carga de la prueba de los requisitos legales exigibles, compete al sujeto pasivo, por aplicación de las reglas de la carga de la prueba, contenidas en el artículo 105 de la Ley General Tributaria, que establece que en los procedimientos de aplicación de los tributos quien haga valer su derecho deberá probar los hechos constitutivos del mismo y los obligados tributarios cumplirán su deber de probar si designan de modo concreto los elementos de prueba en poder de la Administración tributaria.

Así, para que este documento adquiera validez, debería ir acompañado de otros medios adicionales de prueba que acreditaran la realidad de su contenido. Y en este caso, la recurrente aportó ante el TEAR un documento privado en relación con el arrendamiento en cuestión en cuya cláusula primera se señala que el arrendamiento es de vivienda con autorización expresa para el ejercicio de la actividad profesional.

Esta respuesta va en la línea mantenida por la Dirección General de Tributos para establecer la fecha de compraventa de una vivienda, mediante documento privado, que no es considerado suficiente, ya que en estos casos es necesario realizar la entrega de la cosa, en este caso la vivienda.

La fecha de adquisición de inmuebles se determina de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, que dispone que se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resulta o se deduce claramente lo contrario.

El Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida.

La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.

La acreditación de la operación en documento privado debe probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de Gestión e Inspección de la Administración tributaria a quienes corresponde valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.

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