edición: 2747 , Miércoles, 26 junio 2019
05/07/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

El G-14 solicita la exención del impuesto de transmisiones para fusiones inmobiliarias

La venta conjunta por las empresas cotizadas de este grupo, con un descuento del 25% sobre el valor en libros, obligaría al comprador a pagar 1.000 millones de euros en concepto ITP y AJD
Juan Carlos Martínez

Nueva vuelta de tuerca para intentar sacar el cuello ante esta crisis inmobiliaria cuyo final sigue sin vislumbrarse a corto y medio plazo. A las habituales peticiones de que la banca vuelva a financiar la construcción de viviendas, el Grupo G-14 Inmobiliarias por la Excelencia –que agrupa a algunas de las principales empresas promotoras– ha remitido al Gobierno un nuevo paquete de acciones encaminadas a reestructurar y redimensionar el sector de una forma más eficiente. Entre ellas, una llamativa y que, de lograrse, dejaría la puerta abierta a posibles operaciones corporativas. Que queden exentas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) las operaciones de fusión y compraventa de inmobiliarias.

Quieren así romper con lo que consideran “injusta discriminación” respecto a otros sectores. Con lo dispuesto en la Ley del Mercado de Valores que, en su artículo 108, fija  la exención del IVA, del ITP  y de los AJD en el caso de transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, pero que, a renglón seguido, exceptúa de esa eximente a las operaciones en las que los activos transmitidos o adquiridos estén constituidos al menos en un 50% por inmuebles situados en territorio español, o en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50% por inmuebles radicados en España. Siempre que, como resultado de dicha transmisión, el adquirente obtenga una posición tal que le permita ejercer el control sobre esas entidades o, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ellas. Es decir, cualquier empresa inmobiliaria.
 
Un importe fiscal, equivalente al 7% del valor de los activos comprados, que, en la práctica y dada la actual situación financiera de las empresas, supone un lastre difícil de asumir y convierte en inviable llevar a término operaciones de este calado que, a juicio de los promotores, hubieran “permitido un ajuste menos traumático en el sector, dado que habrían evitado la desaparición y el concurso de algunas empresas, y su consiguiente impacto en el empleo”.
 
Actualmente forman parte de este grupo de inmobiliarias nueve de las que lo constituyeron en octubre de 2007 (Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Quabit –entonces Rayet–, Nozar, Realia, Restaura, Reyal Urbis, Vallehermoso y Hercesa) más Montebalito, Level y Grupo Ferrocarril, que se unieron con posterioridad, supliendo a otras cuatro (Colonial, Renta Corporación, Chamartín y Parquesol) que decidieron desligarse.
 
Dejando al margen a Martinsa-Fadesa –en trámites para regresar al parqué tres años después de quedar suspendida su cotización tras entrar en concurso de acreedores–, la capitalización bursátil de las cinco compañías de este grupo que cotizan en el Mercado Continuo (Metrovacesa, Montebalito, Quabit, Realia y Reyal Urbis) apenas supera los 1.300 millones de euros, muy por debajo del valor de los activos contabilizados en los libros, que, para esas cinco compañías, se eleva a unos 18.300 millones de euros. Dando por buenas rebajas de esas valoraciones, entre el 25% y el 50%, tendríamos que las teóricas ofertas de venta estarían en un margen de entre 9.000 y 13.500 millones, con lo que esa tasa impositiva del 7% a pagar por el comprador, en concepto de ITP y AJD, supondría un desembolso de entre 650 y 1.000 millones de euros.
 
Para realizar el cómputo del activo, a efectos impositivos, la ley establece que los valores netos contables se sustituirán por los valores reales fijados a la fecha en que tenga lugar la transmisión o adquisición. En este sentido, no se tendrán en cuenta aquellos inmuebles, salvo los terrenos y solares, que formen parte del activo circulante de las entidades cuyo objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promoción inmobiliaria. Y, además, el activo total a computar se minorará en el importe de la financiación ajena con vencimiento igual o inferior a 12 meses, siempre que se hubiera obtenido en los 12 meses anteriores a la fecha en que se produzca la operación.
 
La exención impositiva para futuras operaciones no es la única medida trasladada por el G-14 al Ejecutivo. A la vista de la más que negativa evolución de la compraventa de viviendas registrada en el primer trimestre de 2011, con apenas 75.000 unidades vendidas –de seguir la tendencia apenas serán 300.000 las que se vendan en el conjunto de 2011, un 25% menos que en 2010–, vuelven a plantear, sin decirlo de forma explícita, la necesidad de incentivar la compra de viviendas a través de la desgravación por adquisición de la residencia habitual.
 
Una propuesta en la que los promotores tienen el teórico respaldo expreso del Partido Popular, que ya lo ha intentado, vía proposición de ley parlamentaria, y que, de todas formas, ha anunciado que, de ganar las próximas elecciones, volvería a reintegrar la medida en las mismas condiciones que se daba hasta el pasado 31 de diciembre. Incluso, de forma retroactiva, según señalaba ayer mismo el portavoz económico Cristóbal Montoro.
 
También consideran necesario aplicar “una mayor agresividad a la hora de canalizar la compra de viviendas para segunda residencia por parte de extranjeros”. Medida que deja entrever la escasa confianza que se tiene en los resultados que puedan darse tras el reciente ‘road show’ efectuado por los responsables del Ministerio de Fomento por las capitales europeas de donde provienen la mayoría de los visitantes que llegan a España.

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