edición: 2575 , Martes, 16 octubre 2018
07/01/2009

El Gobierno opta por el alquiler con opción de compra, que no está regulado

Xavier Gil Pecharromán

El embolsamiento de más de un millón de viviendas sin vender provoca que se este tratando de cambiar el modelo inmobiliario y constructor para orientar esas viviendas al alquiler y a la vivienda social. No obstante, la figura que goza de la mayor consideración en el sector es la ‘opción de compra’, que no sólo permite incluir el alquiler, sino que además, gracias al nuevo Plan General de la Vivienda 2009-2012, se va a poder aplicar a las viviendas de protección oficial (VPO), que se han convertido en una de las grandes prioridades para el Gobierno. Pero resulta que el alquiler con opción de compra carece de regulación legal.

El alquiler con opción de compra ha sido un auténtico anatema hasta que la teoría lo recogió en el que acaba de concluir (2005-2008) y ahora se pretende llevarlo a la práctica. Así, se estipula en el articulado del Plan de la Vivienda que los promotores podrán arrendar las viviendas durante una decena de  años, tras los que el inquilino podrá comprarla con un descuento del 30 por ciento sobre las cantidades pagadas como mensualidades por la vivienda. 

Las comunidades autónomas han tomado buena nota de esta política y en algunos casos, como el de la Comunidad Valenciana, en su Plan de VPO se ha aprobado que el inquilino podrá descontar pasados los diez años consabidos, un del 50% del total abonado como alquiler.

También la Sociedad Estatal de Alquiler de Vivienda, dependiente del Ministerio, ha introducido el servicio de intermediación de alquileres con opción a compra, lo que trata de ser una respuesta al elevado número de viviendas que no han conseguido ser alquiladas por este organismo en los tres años largos de actividad, que ya ha cumplido.

Con respecto a la financiación, un total de 70 bancos y cajas se han adherido a la Línea ICO-Vivienda 2009, puesta en marcha por el Instituto de Crédito Oficial con el objetivo de fomentar y promover el mercado de viviendas de alquiler.  Esta financiación está destinada a empresas y sociedades con domicilio social y fiscal en España, que sean titulares de inversiones inmobiliarias y entre las que la opción a compra es una de las medidas más proyectadas.

Una medida fundamental es la que en la actualidad se tramita en el Congreso de los Diputados: una ley para regular las nuevas sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) --REIT en sus siglas en inglés-- que operarán en España. Con ellas, el Gobierno pretende dinamizar el mercado del alquiler y reducir la actual dependencia que el sector del alquiler de viviendas tiene del capital extranjero. El próximo 10 de febrero concluye el plazo para presentar enmiendas.

La mayor discrepancia sobre este proyecto se centra en la fiscalidad de estas sociedades, que tributarán a un tipo del 18% en el Impuesto sobre Sociedades, prácticamente la mitad que el general, del 30%, mientras que en la mayoría de los países de la UE donde operan, estas sociedades están exentas de tributación.

Sin embargo, el mayor dislate legislativo se halla en estos momentos en la propia regulación de la opción de compra, puesto que carece de regulación, pues tan sólo hay referencias a la figura en la legislación fiscal, para los locales de negocio.

Se trata, realmente, de la suma de dos figuras jurídicas, el alquiler y la promesa de venta. En los aspectos relativos al alquiler se rige por las mismas normas que un arrendamiento sin opción; en lo relativo a la opción de compra hay libertad de pactos entre las partes, con la única particularidad de que se suele acordar que la resolución del arrendamiento resolverá a su vez el acuerdo de opción de compra.

Se trata, sin embargo, de una opción interesante para acceder a una vivienda en propiedad logrando rentabilidad de las cuotas mensuales, pero resulta necesario que la legislación aclare con urgencia un asunto que suele crear mucha polémica y que no está resuelto. Se trata de aclarar si en caso de impago, el arrendador financiero, al igual que el hipotecario, ha de actuar, en primer lugar, sobre el bien dado en arrendamiento financiero y solo después y en caso de insuficiencia del mismo, sobre el resto del patrimonio del arrendatario (art. 1.911 Código Civil), o si, por el contrario, no rige este principio. También debe definirse la prelación sobre el arrendador en caso de concurso del arrendatario deudor, algo que actualmente se ha convertido en el pan nuestro de cada día.

La Jurisprudencia, como en tantas ocasiones ha venido a llenar los huecos creados por la falta de normativas. Así, es obligado  establecer un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil, se refleje el deseo de quienes lo suscriben para establecer la opción de compra, que en un principio debe ser considerada como obligación de carácter personal, pero que puede transformarse en obligación real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, según estipula el artículo 14 del Reglamento Hipotecario.

Como en cualquier convenio, se debe incluir la duración del mismo, las cantidades a pagar, las compensaciones por incumplimiento y un largo etcétera de asuntos, que dejan excesivamente en precario a las partes sin la existencia de una legislación expresa sobre la materia. Un auténtico río revuelto…

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