edición: 3054 , Viernes, 25 septiembre 2020
21/06/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

El mercado de suelo languidece con 870 millones negociados, un 88% menos que hace seis años

Buena parte son terrenos que pasan de promotores a la banca para reducir deuda, con un valor irreal, el que se fijó cuando se financió la compra inicial
Juan Carlos Martínez

Los últimos datos oficiales del Ministerio de Fomento sobre la evolución del mercado de suelo en España vienen a certificar que el otrora boyante negocio de rotación de este preciado activo ahonda todavía más en su depresión. Entre enero y marzo se cerraron 4.453 operaciones por un valor total de 868,10 millones de euros y una superficie transferida de 5,47 millones de metros cuadrados. Cantidades que se sitúan a años luz de las que se daban hace algo más de un lustro cuando algunos terrenos, al abrigo del ‘boom’ inmobiliario, cambiaban de manos incluso en el mismo día y ante el mismo notario. Por entonces, las transacciones no bajaban de 23.000 al trimestre, y llegaron a mover en algún periodo más de 33 millones de metros cuadrados por un valor superior a 7.000 millones de euros. Fueron los últimos solares a los que los promotores lograron sacar un alto beneficio, gracias a la rapidez con que fueron edificados para satisfacer a una demanda, tanto real como especulativa, dispuesta a pagar lo que fuera.

Desde entonces, ya a mediados de 2005, el mercado de suelo empezó a dar los primeros síntomas de debilidad y los gestores más avispados –una minoría que se desmarcó de la tendencia general a acumular parcelas para seguir construyendo– decidieron salirse del endemoniado bucle, lo que provocó que de 2004 a 2006 se transfirieran casi 30 millones de metros cuadrados reduciendo el valor de las operaciones de 117 a 81 millones de euros.
 
No obstante, la inmensa mayoría de empresas promotoras siguió adquiriendo terrenos a cada vez más altos precios durante los años 2006 y hasta apenas unas semanas antes de que la burbuja estallara a la vuelta del verano de 2007. Compras de unos 175 millones de metros por 45.000 millones de euros.
 
Aproximadamente el 60% de esa superficie permanece anquilosada en los balances de las promotoras, sin posibilidad de ser desarrollados y pagando por ellos unos gastos financieros superiores a lo que realmente valen. Y el 40% restante, ante la imposibilidad de las empresas a asumir la carga del préstamo con el que financiaron su compra, ha acabado como activos tóxicos de bancos y cajas de ahorros. Ya con un valor contable neto, tras las provisiones, de apenas 30.000 millones de euros, un 33% inferior a su tasación inicial.
 
Si bien el número de transacciones, la superficie gestionada y el coste de las compraventas son valores que aproximan a obtener una fotografía certera de la situación actual de este mercado, el precio del metro cuadrado queda bastante distorsionado al efectuarse una media ponderada entre la obtenida en cada uno de los estratos de población objetos del estudio, desde los municipios de menos de 1.000 habitantes a los de más de 50.000. Distorsión que viene provocada por circunstancias tales como que, en el primer trimestre de 2001 y en localidades de entre 5.000 y 10.000 habitantes, se hayan dado los precios del suelo más alto de la serie histórica, iniciada en 2004. Un hecho que se relaciona con el escaso volumen, no de operaciones, sino de la superficie transferida.
 
Si nos centramos en las compraventas realizadas en los municipios de más de 50.000 habitantes, se observa cómo el precio del suelo urbano se ha devaluado un 39,33% desde los 697,5 euros por metro cuadrado que costaba en el tercer trimestre de 2007 a los 423 euros que cuesta ahora. Una reducción que debería repercutirse sobre el coste final de las viviendas que se construyan sobre los terrenos que acaban de ser adquiridos.
 
Para percibir hacia dónde se decanta el sentido de la irregular tendencia de precios registrada el pasado ejercicio, con grandes diferencias entre unos y otros trimestres, habrá que esperar todavía unos meses de cara a comprobar si todavía queda camino a la baja o ya se ha tocado fondo. Y, en este caso, si se atisban subidas en el horizonte o si, por el contrario, se avecina un periodo, más o menos prolongado, de estancamiento por falta de operaciones.
 
Madrid y Barcelona, las dos provincias con los precios de suelo urbano más caros, han intercambiado sus posiciones desde los máximos de 2007. Si entonces el conjunto de los municipios de más de 50.000 habitantes de la Comunidad de Madrid llegó a promediar los 1.474 euros por metro cuadrado, en los de Barcelona apenas llegaba a 1.345. Cuatro años después, las tornas han variado. Ahora, en Madrid el coste de ese metro cuadrado ha retrocedido un 53%, hasta 694 euros, y en Barcelona es de casi 994 euros tras caer sólo la mitad, un 26%.
 
Por encima de la caída porcentual registrada en Madrid se encuentran Zaragoza, con el suelo un 54,85% más barato respecto a los precios alcanzados en el periodo álgido del ciclo expansivo y, sobre todo, las provincias de Murcia y las tres de la Comunidad de Valenciana, donde se hallan algunos de esos terrenos con teórico valor cero, según aventuran algunos técnicos. Suelos de difícil salida en el interior, cuyo desarrollo se ve impedido por el vasto excedente de producción existente en localidades pegadas al litoral, con mayor demanda. En Alicante, el metro cuadrado de suelo que, en la época de esplendor, llegó a venderse a casi 1.000 euros, cotiza ya por debajo de los 300, un 71% menos.

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