edición: 2597 , Viernes, 16 noviembre 2018
24/04/2012
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

El nuevo saneamiento pasa por provisionar otros 70.000 millones en suelos de dudosa salida

La banca mantiene como normales 54.000 millones en créditos que financiaron la compra de terrenos
Juan Carlos Martínez

Las dudas sobre el alcance del Real Decreto Ley 2/2012 de saneamiento financiero de los activos tóxicos inmobiliarios, sobre las que algunos se hicieron eco desde el mismo momento de su aprobación –no hace ni tres meses– han vuelto a situar al riesgo soberano de España en el ojo del huracán. Va siendo hora de que, de una vez por todas, se reconozcan, para bien o para mal, cuántos de los 300.000 millones de euros concedidos por las entidades financieras se pueden considerar normales, y dejar de calificar como tales esas decenas de miles de millones que, aunque refinanciados, todos saben que nunca se podrán cobrar. Los primeros, esos mercados de inversión que, incrédulos de los balances bancarios españoles, no van a cejar de presionar sobre la deuda hasta que se clarifique la situación.

Circunstancia que ha vuelto a poner sobre la mesa la necesidad de algún vehículo –banco malo o como quiera que se llame– para aparcar fuera de esos balances el lastre que suponen, sobre todo, esos millones de metros cuadrados, adquiridos con financiación, para los que no va a haber demanda.
 
Los cálculos están claros. De aquí a 2020, el excedente existente más las viviendas que se construyan hasta entonces podrían, en el mejor de los casos, cubrirse por la demanda siempre que los precios se ajustaran a lo que ésta pueda pagar, sabiendo que las condiciones crediticias van a ser cada vez más rígidas y caras.
 
El problema de calado se proyecta para la próxima década. Periodo en el que esa generación neta de hogares, según recoge el anuario de RR de Acuña & Asociados,  va a caer en picado en base a la proyección demográfica sobre la demanda. A la cuarta parte, nada menos. O, lo que es lo mismo, en torno a 50.000 viviendas al año o medio millón para el conjunto de la década. Aproximadamente la mitad en las áreas metropolitanas, en torno a un 13% en la costa y el resto distribuido por el resto de zonas. ¿Qué supone esto? Pues que sobra suelo –esos terrenos que algunos compraron a precio de oro dando por hecho que el ciclo no se iba a acabar nunca–, y no poco. El planificado para construir nada menos que 3,5 millones de viviendas.
 
Un suelo con un valor de unos 123.000 millones de euros. Por una parte, los casi 86.000 millones que todavía forman parte del crédito vivo en manos de empresas y promotores inmobiliarios, y, por otra, los cerca de 38.000 millones en activos que se han adjudicado las entidades financieras. Esta última partida, una vez cubiertas las exigencias recogidas en el Real Decreto Ley, estará provisionada al 80%. No así esos millones de metros cuadrados todavía considerados como créditos normales, valorados en unos 54.000 millones con los que se financiaron terrenos cuyo desarrollo será inviable por falta de demanda que lo soporte.
 
Sumados esos 54.000 millones a los incluidos en ese 20% no cubierto por el Real Decreto nos vamos hasta esos 70.000 millones de euros, convertidos en los últimos días en los auténticos protagonistas de la nueva vuelta de tuerca que requiere el saneamiento financiero español.
 
Dilucidar cuántos de los suelos financiados con esa cantidad resultan o no viables es la gran incógnita a resolver y, por ende, el importe de las nuevas provisiones que habrían de acometerse y quién debería ponerlas. Habrá que ver cómo se articula finalmente la fórmula que se está negociando entre el Gobierno, las entidades financieras y el Banco de España.
 
Y, a partir de ahí, ver qué activos se mantienen en los balances, por entender que existe una alta viabilidad para su venta o desarrollo, y qué otros se desligan definitivamente del perímetro contable consolidado. Además, habrá que hacerlo de una manera más específica, activo por activo, y no quedarse en la simple aplicación generalista abordada en el saneamiento incorporado por el Real Decreto de febrero. Un error de cálculo, con la aparición posterior de nuevas dudas sobre la toxicidad de activos supuestamente viables, vendría a echar por tierra el objetivo buscado de dar credibilidad y solvencia al sistema financiero español.

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