edición: 2559 , Viernes, 21 septiembre 2018
12/09/2013
LA OREJA DE LARRAZ

El PE aprueba la Directiva Hipotecaria, a falta de ultimar el sistema de supervisión de su cumplimiento

Javier Ardalán

El Pleno del Parlamento Europeo ha dado su apoyo, en la sesión de esta semana, a la propuesta de Directiva sobre los contratos hipotecarios, que será la primera normativa europea que regulará las hipotecas. La propuesta se refiere a las condiciones aplicables a los prestamistas e intermediarios de crédito, a las autoridades competentes y a los requisitos de supervisión. Justamente, el sistema de supervisión ha quedado pendiente de aprobación por el Pleno que ha decidido pedir a la Comisión.

La propuesta contiene disposiciones sobre información y prácticas preliminares a la celebración del contrato de crédito, tasa anual equivalente, evaluación de solvencia, acceso a bases de datos, asesoramiento y reembolso anticipado. Estas disposiciones deben reflejar los principios del análisis de la suscripción de hipotecas del Consejo de Estabilidad Financiera (2011) y tener en cuenta la Ley Dond-Frank estadounidense (2010), para favorecer la coherencia global.

Aborda, además, otros aspectos críticos: un enfoque basado en el riesgo; la solidez en la ejecución, la transparencia y la educación financiera. Define una categoría de contratos de riesgo especial para corregir una excesiva uniformidad reguladora; combatir la ignorancia financiera, razón última de las prácticas irresponsables; abordar los problemas básicos que surjan durante la vida de un contrato garantizando la flexibilidad a través de un mayor equilibrio entre competencia y estabilidad; y promover unos mercados hipotecarios transparentes, inteligentes y fiables.

Algunos de los problemas se derivaban de los préstamos suscritos por los consumidores en una moneda extranjera, en razón del tipo de interés ventajoso ofrecido, sin una comprensión adecuada del riesgo de tipo de cambio que conllevaban. Estos problemas se deben a deficiencias del mercado y de la normativa, pero también a otros factores, como la coyuntura económica general y los escasos conocimientos financieros. Se han puesto de relieve, asimismo, otros problemas, tales como regímenes de registro, de autorización y de supervisión ineficaces, incoherentes o inexistentes en relación con los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan créditos para bienes inmuebles de uso residencial. Los problemas observados podrían tener importantes efectos macroeconómicos indirectos, ir en detrimento del consumidor, erigir obstáculos económicos y jurídicos a la actividad transfronteriza y crear inequidad en las condiciones de competencia entre los operadores del mercado.

Las hipotecas son a menudo el compromiso financiero más importante y prolongado de una familia. Son fundamentales para el acceso a la propiedad de la vivienda (cerca de un 70 % de casos en la UE) y su importancia económica es de primera magnitud. En 2009, el valor total de los créditos hipotecarios ascendió a 6.126 millones de euros, esto es, el 52% del PIB de la UE. El mercado creció de 1998 a 2009 en casi todos los Estados miembros, si bien debido a la crisis a partir de 2008 ha comenzado a contraerse.

Las diferencias importantes que existen entre Estados miembros no se han traducido en diversidad dentro de cada país. La variedad de productos permite la inclusión financiera y unos mercados más maduros ofrecen una gama más amplia para satisfacer las preferencias de los consumidores. Los prestamistas son por lo general entidades de crédito, pero al menos en cinco Estados miembros las entidades no crediticias representan hasta un 12% del mercado.
Otras iniciativas sobre concesión y contratación de préstamos responsable: Tal como se ha explicado más arriba, se pide a la Comisión que informe sobre las opciones de atajar el endeudamiento excesivo, incluyendo medidas macroeconómicas relacionadas con la evolución del crédito y sus límites y usos, y medidas para proteger a los ahorradores y afrontar los problemas que plantean las entidades con excesivo apalancamiento, a fin de determinar qué nuevas propuestas legislativas resultan necesarias.

Contratos de riesgo especial: Este tipo de contratos debe definirse y sus riesgos deben ser gestionados mediante medidas adicionales que incluyen advertencias a los consumidores y requisitos prudenciales más estrictos, de manera que quienes asuman riesgos mayores también asuman los posibles costes que de ello se derivan.

Evaluación de la solvencia: Esta es la clave para conseguir un mercado sostenible. La propia Directiva debe reflejar unas normas mínimas recomendadas por el Consejo de Estabilidad Financiera, independientemente de si se desarrollan posteriormente mediante normas técnicas. La evaluación debe ser rigurosa pero para evitar la exclusión financiera las conclusiones deben utilizarse para proteger a los consumidores frente a decisiones de denegación de crédito arbitrarias o injustificadas.

Período de reflexión: Los consumidores deben disponer de un plazo para comparar ofertas y solicitar asesoramiento. El informe permite flexibilidad en cuanto a si este plazo debe preceder o seguir a la celebración del contrato o ambas cosas.

Asesoramiento: Es importante definir y proporcionar unas normas claras para el asesoramiento y distinguir dicho asesoramiento (que debe incluir una recomendación personalizada) del material publicitario (que no la contiene). Es preciso también garantizar que la remuneración no incentiva indebidamente a quienes prestan asesoramiento.

Reembolso anticipado: Los consumidores deben tener derecho al reembolso anticipado, bajo ciertas condiciones. Un marco común europeo debe basarse en las tradiciones jurídicas de los Estados miembros y tener en cuenta las diferentes estructuras de financiación hipotecaria. Este marco debería garantizar que no se penalice a los consumidores por ejercer su derecho y, en consonancia con la Ley Dond-Frank, que se indemnice a los prestamistas a un nivel coherente con la eficiencia del mercado.

Tasación: Tanto los prestamistas como los consumidores deben contar con una tasación imparcial del bien. Se proponen normas de tasación, y en caso de ejecución se garantizar la coherencia con el valor determinado en virtud de la Directiva sobre requisitos del capital.

Trazabilidad: La crisis ha demostrado la importancia de asegurar la trazabilidad de los derechos sobre bienes inmuebles de uso residencia para los prestamistas y para los inversores en instrumentos para los cuales el derecho sobre dichos bienes constituye una garantía. Es preciso asignar un Identificador Clave Europeo de Hipotecas a los nuevos contratos de crédito, garantizando así que la vinculación entre el préstamo y el bien pueda identificarse en los mercados primarios y secundarios.

Autoridades competentes locales: El Estado miembro en que esté situado el bien inmueble debe poder fijar normas aplicables a los préstamos relativos bienes inmuebles en su territorio. Estas normas deberían aplicarse mediante cooperación entre las autoridades competentes. Es necesaria la coordinación a nivel europeo, particularmente en lo relativo a la identificación y gestión de los riesgos sistémicos.

A fin de evitar toda distorsión de la competencia entre prestamistas, debe garantizarse el acceso de todos ellos (incluidas las entidades de crédito y las entidades no crediticias que otorguen contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial) a todas las bases de datos de crédito públicas y privadas relativas a los consumidores, en condiciones no discriminatorias. Entre tales condiciones no debe figurar, por tanto, la exigencia de que la entidad esté constituida como entidad de crédito. Las condiciones de acceso, tales como los costes de acceso o el requisito de que toda solicitud de información se base en una solicitud de crédito, seguirán siendo de aplicación. Los Estados miembros deben poder decidir discrecionalmente si se ha de permitir también el acceso de los intermediarios de crédito a esas bases de datos en su territorio.

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