edición: 2557 , Miércoles, 19 septiembre 2018
29/09/2010

El Reglamento de la Ley del Suelo acabará con las recalificaciones y reducirá el precio de las expropiaciones

Javier Ardalán
Una de las causas principales de la actual crisis del sector inmobiliario es la de la valoración del suelo. Por ello, los métodos de valoración del inmueble desarrollados en el anteproyecto de Reglamento de la Ley del Suelo buscan eliminar las recalificaciones de suelo que han protagonizado durante los últimos años la especulación al convertir suelo rústico en suelo urbanizable sin incluirlo previamente en el correspondiente plan de urbanismo.

Por primera vez en la historia se ignoran las posibles expectativas que plantea la propiedad para convertirse en suelo urbanizable y a partir de ahora se valorará de acuerdo con la condición de suelo urbanizado y suelo rural, sin otorgar la calificación de urbanizable, como ocurría hasta la entrada en vigor de la nueva Ley del Suelo, lo que no gusta nada en el sector inmobiliario, que actualmente cuenta con grandes stocks de terrenos comprados a precios previos a la crisis, de muy difícil retorno con la actual normativa

A partir de ahora se diferenciará el suelo de acuerdo con su dedicación, por lo que no valdrá lo mismo un suelo dedicado a actividades agrarias, forestales, mineras, tecnológicas, empresariales o financieras. Además, influirá en la valoración el riesgo de la actividad ejercida.

El suelo rústico que se encuentra afecto a explotaciones agropecuarias puede en determinados casos llegar a obtener una valor más elevado que el de suelos incluidos en planes urbanísticos aprobados, puesto que el primero se mide con criterios de valor de mercado, mientras que en el caso del segundo se hará por el valor de capitalización de la renta real o potencial de la explotación.

También se tiene en cuenta el efecto positivo de la proximidad a centros urbanos, logísticos y medioambientales y las edificaciones, construcciones e instalaciones, así como otros elementos unidos al suelo se valorarán, en suelo rural con independencia de los terrenos, mientras que en el urbanizado se tasarán los inmuebles de manera conjunta, teniendo en cuenta su  antigüedad y estado de conservación.

En el caso de las valoraciones de suelo rural, que es la mayoría del suelo en España, la situación afecta escasamente al mercado porque la oferta y la demanda seguirán pagando de acuerdo con sus pautas. Sin embargo, sí que afecta a las valoraciones en casos de expropiaciones, responsabilidad patrimonial del Estado, por poner algunos ejemplos de valoraciones tasadas.

El sistema de valoración del suelo rural –que comprende suelos incluso formalmente urbanos– ofrece un resultado inferior al que tenía en la Ley de 1998 el suelo no urbanizable o rústico. Esta nueva forma de valoración lleva a que se pueda expropiar, por tanto, suelo incluido en los proyectos de desarrollo por debajo del rústico con explotaciones agropecuarias a pesar de que se encuentre listo para ser urbanizado.

La valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismo, y subsidiariamente, según las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicación.

Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectúe podrá elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del órgano judicial, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.

El cálculo de las indemnizaciones arrendaticias, cuando procedan de acuerdo con la legislación de expropiación forzosa, se regirán por la legislación de arrendamientos rústicos, en el caso de las aparcerías y arrendamientos rústicos.

Noticias Relacionadas

Director
Alfonso Pajuelo ( director@icnr.es )

Redacción (redaccion@icnr.es)

  • Juan José González
  • Javier Ardalán
  • Carlos Schwartz
  • Rafael Vidal

Intelligence and Capital News Report ®
es una publicación de Capital News Ediciones S.L.
Editor: Alfonso Pajuelo
C/ Joaquín María López, 30. 28015 Madrid
Teléfono: 92 118 33 20
© 2018 Todos los derechos reservados.
Prohibida la reproducción sin permiso expreso de la empresa editora.

Optimizado para Chrome, Firefox e IE9+

loading
Cargando...