edición: 2616 , Viernes, 14 diciembre 2018
25/06/2009
OBSERVATORIO JURIDICO

El retraso en el pago de la renta justifica el desahucio del inquilino

Datadiar

En marzo de 2002 se presentó ante el juzgado de Primera instancia demanda solicitando se dictara sentencia por la que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda, procediéndose al desahucio de la parte demandada. Dicho Juzgado dictó sentencia declarando no haber lugar al desahucio y absolviendo a la parte demandada. Interpuesto por el demandante recurso de apelación contra dicha sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid dictó sentencia por la que estimando el recurso interpuesto se declaró haber lugar al desahucio interesado, resolviendo el contrato de arrendamiento existente entre las partes.

Se recurre la sentencia ante la Sala Primera del Tribunal Supremo por la parte arrendataria, siendo el único motivo del recurso de casación por interés casacional, en su modalidad de puntos y cuestiones sobre los que exista “jurisprudencia contradictoria de las Audiencia Provinciales”. Plantea dicha parte la cuestión de si en un proceso de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas, promovido después de otro en el que ya se había declarado enervada la acción, procede o no el desahucio si el demandado paga o consigna la renta debida con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio verbal.

El Tribunal Supremo en Sentencia nº 193/2009, de 26 de marzo de 2009, entrando a conocer del recurso, señala que la cuestión a decidir no es, si constituye o no enervación que impida otra ulterior el pago o consignación de la renta antes de que el arrendatario tenga noticia de la interposición de la demanda, sino si, excluida terminantemente por el art. 22 de la LEC la posibilidad de una segunda enervación del desahucio, debe o no prosperar una segunda demanda de desahucio por falta de pago de la renta cuando el arrendatario consigna la correspondiente al mes en que se interpone la demanda después del plazo de ocho días estipulado en el propio contrato como retraso máximo admisible en el pago de la renta por meses anticipados igualmente pactado.

Es importante señalar al respecto que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta. Por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual. Además, el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas. En este sentido, señala el TS, se pronunció la sentencia de esta misma Sala de 24 de julio de 2008, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional, en su modalidad también de “jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales”, declarando como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta.

Además señala el Tribunal que puede añadirse a lo declarado con anterioridad que cuando el propio contrato estipula un plazo máximo de retraso en el pago, previendo expresamente que después de vencido este plazo el arrendador podrá promover el desahucio, carece de sentido plantearse si un retraso superior constituye ya incumplimiento resolutorio o mero retraso, pues las propias partes lo han configurado como incumplimiento justificativo del desahucio. Al propio tiempo cabe señalar que un excesivo proteccionismo de los inquilinos puede generar el indeseable efecto general de retraer la oferta de viviendas en alquiler por el temor de los propietarios a tener que soportar los reiterados incumplimientos de los mismos, principalmente cuando en muchas ocasiones la necesidad del arrendador de cobrar puntualmente la renta puede ser tan apremiante como la del inquilino de disponer de una vivienda.

A modo de conclusión, dispone el Tribunal Supremo que, dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca, con normas que protegen al arrendatario, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad. Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un “derecho procesal” que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le abone la renta con puntualidad, sino como una oportunidad que la propia norma dispone cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste último el pago puntual de la renta.

Es por ello por cuanto configurar la enervación como un derecho del arrendatario pugna con un derecho del arrendador tan esencial como es recibir el precio del arrendamiento, derecho éste correlativo a la obligación igualmente esencial del arrendatario de pagarlo (arts. 1543, 1546 y 1555-1º CC ), de suerte que la enervación se presenta no tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario de evitar el desahucio.

Equipo Jurídico de Datadiar.com

LEGISLACIÓN

Directiva 2008/52/CE del Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de mayo de 2008 sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles (D.O.U.E nº 136, de 24 de mayo de 2008)
Con el fin de alentar a las partes a hacer uso de la mediación, los Estados miembros deben garantizar que sus normas sobre plazos de caducidad y prescripción no impidan a las partes recurrir a los tribunales o al arbitraje en caso de que fracase su intento de mediación. Los Estados miembros deben asegurarse de que se obtenga este resultado, aun cuando la presente Directiva no armonice las normas nacionales sobre prescripción y caducidad.

Las disposiciones sobre los plazos de caducidad y prescripción de los acuerdos internacionales, tal como se aplican en los Estados miembros, por ejemplo en el ámbito de la legislación sobre transportes, no deben verse afectadas por la presente Directiva.

Acuerdo de 17 de julio de 2008, del Pleno del Consejo General del Poder Judicial, por el que se modifica el Reglamento 1/2005, de 15 de septiembre, de los aspectos accesorios de las actuaciones judiciales, en materia de servicio de guardia en los Juzgados de Violencia sobre la Mujer. (BOE n. 182 de 29 de julio de 2008)
El citado Reglamento 1/2005 no contempla un servicio de guardia propio para los Juzgados de Violencia sobre la Mujer, sino que este servicio se encomienda a los Juzgados de Instrucción de guardia que intervienen en sustitución de aquéllos. No obstante, este régimen se ha mostrado insuficiente allí donde existiendo un número significativo de Juzgados de Violencia sobre la Mujer, determinados asuntos son incoados dentro del horario de audiencia pública -y que, por tanto, no corresponde despachar al Juzgado de Guardia-, pero su sustanciación y, en su caso, resolución se extienden de modo notable y reiterado más allá de la jornada ordinaria de trabajo. Este problema se manifiesta con mayor intensidad en la celebración de juicios inmediatos de faltas, previamente señalados por la Policía Judicial, y en la tramitación de las órdenes de protección, actuaciones que la ley exige sean practicadas a la mayor brevedad.

JURISPRUDENCIA

Penal

Delito de homicidio en grado de tentativa. Contradicción entre los hechos declarados probados. TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 8 de mayo de 2008.
Víctima en el desarrollo de una pela en el interior de un pub, sufre una herida inciso punzante en región esternal izquierda a nivel del sexto espacio intercostal, y que, por  llegar al corazón pudo haber acabado con su vida. No constando el modo en que se produjo la herida, procede dictar sentencia absolutoria, sentencia que es confirmada en casación.

Mercantil

Contrato de descuento bancario. Derecho de la descontante a comisiones por devolución de efectos.  TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha 23 de junio de 2008.
El derecho de la descontante a lo que constituye propiamente una repercusión de gastos deriva de la fuerza vinculante del contrato que, como se dijo, es fuente válida de una reglamentación o lex privata vinculante para las partes - artículo 1.091 del Código Civil -, que se integra también por el uso o práctica habitual en este tipo de operaciones - artículos 1.258 y 1.287 del Código Civil -, del cual hay prueba en las actuaciones, como señala la sentencia recurrida.

Beneficiario del seguro de vida. Se requiere la aceptación al ser distintas las personas del tomador y del asegurado. TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 24 de junio de 2008
No habiendo concurrido el consentimiento, se dice en la sentencia que "no prueba la demandante a lo largo del pleito este interés directo en los demandados. Simplemente se autotitula beneficiaria de la póliza"; como no supone beneficio alguno para los transportistas fallecidos, no puede presumirse un interés o un consentimiento tácito, de modo que al ser única beneficiaria la empresa tomadora del seguro, "se detecta una nulidad relativa que hace ineficaz el contrato en cuanto a su producción de efectos para la parte" reclamante "por aparecer absolutamente desconectado el riesgo que se garantiza del titular del bien jurídico protegido…”

Civil

Responsabilidad del hotelero por la sustracción del vehículo de un cliente aparcado en instalaciones propias. TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 8 de mayo de 2008
En el caso examinado la sentencia examina la categoría del hotel y la ubicación y características del aparcamiento, que detalladamente expone, para llegar a la conclusión de que el servicio de aparcamiento figuraba incluido en el contrato de hospedaje e imponía un deber de vigilancia; y aprecia, para rechazar la objeción opuesta por la hoy recurrente, que no se había puesto en conocimiento del cliente ni se le había advertido de las consecuencias y responsabilidades derivadas de no solicitar un servicio de aparcamiento cerrado de que el hotel disponía.

Transmisión de Terrenos con entrega de Pisos. Novación por otorgamiento del contrato de venta del terreno. Devengo de Intereses  TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 8 de mayo de 2008
El artículo 1100 del Código Civil establece que incurren en mora los obligados a entregar o hacer alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación. Dados los hechos expuestos, en virtud de la conducta propia de los vendedores en orden a rechazar el pago del precio, es de aplicación el último párrafo del citado artículo cuando establece que en las obligaciones recíprocas ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe.

Laboral

El subsidio por desempleo rebasa ampliamente los límites de una mera asistencia social, pero esto no significa, de ninguna manera, que se trate de una verdadera prestación contributiva TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 13 de mayo de 2008.
El artículo 221.1 LGSS contiene el régimen de incompatibilidades del subsidio por desempleo y establece que éste es absolutamente incompatible con el trabajo por cuenta propia. En cuanto al trabajo por cuenta ajena, contiene una incompatibilidad relativa, puesto que permite que se perciba cuando se lleva a cabo una actividad de esa naturaleza a tiempo parcial, estableciendo el precepto en ese caso que se deducirá del importe de la prestación o del subsidio la parte proporcional al tiempo trabajado.  

El TC admite la constitucionalidad de las cláusulas de los Convenios que establecen la jubilación forzosa siempre y cuando se produzca una vinculación entre ese instrumento de extinción y la política de empleo establecida. TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 14 de mayo de 2008.
La Disposición Adicional 10ª del Estatuto de los Trabajadores, en la redacción dada por la Ley 14/2005, establece en relación con el punto controvertido que los convenios colectivos podrán incluir cláusulas que posibiliten la extinción del contrato de trabajo por el cumplimiento por parte del trabajador de la edad ordinaria de jubilación fijada en la normativa de Seguridad Social, siempre que se cumpla -además de la posibilidad de acceso a las prestación de Seguridad Social por parte del trabajador jubilado- el requisito siguiente: "Esta medida deberá vincularse a objetivos coherentes con la política de empleo expresados en el convenio colectivo, tales como la mejora de la estabilidad en el empleo, la transformación de contratos temporales en indefinidos, el sostenimiento del empleo, la contratación de nuevos trabajadores o cualesquiera otros que se dirijan a favorecer la calidad del empleo".  

Administrativo

Doctrina sentada sobre la legitimación del denunciante para intervenir en los procesos contencioso-administrativos. No hay razón para entender que se sigue distinto criterio en los demás supuestos previstos por la L.O.P.J  TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 16 de mayo de 2008
El interés determinante de la legitimación de un denunciante se concreta en que el CGPJ desarrolle las actividades investigadoras que le corresponden sobre las disfunciones o irregularidades que se le hayan comunicado en relación a la Administración de Justicia o la actuación de los Jueces y Magistrados, pero no comprende, por todo lo que se ha razonado con anterioridad, que esa actuación investigadora termine necesariamente con un acto sancionador. En el presente proceso esa primera pretensión ejercitada por la parte recurrente no va dirigida a satisfacer ese interés que podría dar soporte a la legitimación del denunciante. Porque no se denuncia que la actividad investigadora o inspectora del CGPJ no se haya desarrollado y porque la censura que más concretamente se hace al CGPJ es no haber dado significación disciplinaria a los hechos que fueron denunciados.

Medidas cautelares. Se han estimado prioritarios los intereses que defiende la Administración del Estado, esto es, los perjuicios que la aplicación del Decreto impugnado puede ocasionar. TRIBUNAL SUPREMO. Sentencia de fecha: 20 de mayo de 2008
La Sala de Instancia, ha valorado el interés general que defiende la Administración recurrente y el hecho de que la suspensión se solicita de una disposición de carácter general, y también los perjuicios que la ejecución del Decreto impugnado puede ocasionar, que pueden ser económicos, jurídicos y sociales relacionados y derivados de una posible incompatibilidad entre el Sistema Nacional de Salud y el régimen establecido por el Decreto impugnado, lo que afectaría tanto al entramado de relaciones que pueden afectar tanto a la instituciones cual a los centros y entidades afectadas, como a la posición y posibilidades de los usuarios del sistema sanitario. Y  cuando todo ello es así y así los muestran las resoluciones impugnadas no cabe apreciar la concurrencia de las infracciones denunciadas, pues la Sala de Instancia con todo detalle ha analizado y expuesto el conflicto de intereses afectados tanto por vigencia del Decreto impugnado como por su suspensión y ha estimado prioritarios los que defiende la Administración del Estado, esto es, los perjuicios que la aplicación del Decreto impugnado puede ocasionar, tanto por generalidad como por la dificultad o imposibilidad de su reparación, a esa realidad en casación se ha de estar, en cuanto de acuerdo con los términos de los autos impugnados la Sala de Instancia ha aplicado al caso de autos lo al respecto dispuesto por el articulo 130 de la Ley de la Jurisdicción y en conformidad además con la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el particular.

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