edición: 2580 , Martes, 23 octubre 2018
28/06/2011
El valor de los activos inmobiliarios, o la espina clavada en el balance del nuevo banco

El ‘riesgo España’ de Bankia condiciona su precio, según fondos de EE UU y Reino Unido

Los fondos valoran más las perspectivas de futuro que el valor actual de los activos
Juan José González

A vueltas con el precio, a vueltas con el valor del banco nuevo: de Bankia. Asegura un testigo de la gira que Rodrigo Rato realizó recientemente por EE UU, que los inversores norteamericanos tras escuchar no más de diez minutos, se levantan y se van, y que luego hay que utilizar caminos intermedios para saber su opinión. Pues bien, allí, en EE UU, y después de conocer algunos de los ‘veredictos’ aplicados al banco de Rato, poco menos que consideran a esta entidad como residual, para lo que no dudan en aplicar el mejor criterio que pueden tener a mano: el valor en libros. Es la misma polémica que se vienen alimentando en el mercado español y que tiene su importancia porque supone la base para fijar el precio de la acción de Bankia a partir del 20 de julio. Pero el valor en libros es muy bajo, sobre todo porque tirando de la cuenta más sencilla, es un valor que representa la diferencia entre los activos del banco menos la deuda que tiene en ese momento. Y el momento es de las deudas, es decir; el valor en libros esta por los suelos, luego no es el mejor, es el peor criterio por el que los fondos americanos podrían valorar actualmente una decisión de inversión en Bankia.

No sorprende la actitud de los analistas de estos fondos de EE UU, sino lo que sorprende es que la delegación de Bankia, ya de gira por Europa, y en la City londinense, este pasado fin de semana, los analistas mostraron las mismas reticencias que sus colegas norteamericanos, pero añadiendo uno más; el del ‘riesgo España’.

En teoría, el presente de Bankia, sus activos, su personal técnico, su equipo directivo y trabajadores todos, sus planes… valen más que su futuro, pero en realidad, los inversores están tendiendo a valorar mucho más y mejor su futuro, sus expectativas y rendimientos, que el valor del banco medido por los activos, como hacen norteamericanos y británicos. Los ingleses preguntaron más que los americanos. Se mostraron más atentos a la evolución de la política económica del país, de la marcha de la reestructuración bancaria, de la actualidad política y de la pugna entre CC AA y poder central a propósito de los fuertes déficit de aquellas, un peligro latente que amenaza con estrangular al Estado.

A los ingleses se les vio más preocupados por el escenario político de fondo en el que se desarrolla la Oferta Pública de Suscripción (OPS) de Bankia, debido a que los analistas de los fondos de inversión tienen muy en cuenta la problemática del sector inmobiliario. Y los activos inmobiliarios del nuevo banco que pretende marcar un precio a mediados de julio, tienen un peso relevante a la hora de determinar el valor, precisamente, en el lado de la deuda, lo que resta valor al activo de la entidad.

En este punto, el inmobiliario, las referencias que se manejan no son precisamente positivas para animar al alza una valoración de Bankia. En la actualidad, cualquier referencia comparativa en el sector inmobiliario, además de contar con escasas operaciones de venta de inmuebles, suelen ser a la baja; no hay promociones, no hay ventas, ni nueva construcción en volumen suficiente como para poder establecer un nivel de precios seguro y fiable. Se citan descuentos del 30% y del 35%. Así las cosas, los expertos, tiran por la vía intermedia, la más rápida y eficaz para sus intereses, que es aplicar el descuento medio del sector que se aplica, en general, en un momento determinado. El descuento en cuestión, resulta severo para la valoración de los activos del banco, así que de nuevo, volver a empezar.

Y Rodrigo Rato continúa sin poder fijar el precio de las acciones de Bankia. Cerca del final del período de preparación para poner en marcha la salida al mercado, aparecen inconvenientes por todas partes. El último tiene que ver con la nueva exigencia de la EBA, la autoridad bursátil europea (ver Capitalnews.es de 27 de junio-2011) que le puede poner las cosas más difíciles aún al nuevo banco, puesto que le obligaría a dedicar más recursos para aumentar la ratio de solvencia. Pero es que además, la solución final que se acuerde sobre la crisis griega, es ahora mismo un riesgo añadido que resta valor a la entidad de Rato, precisamente desde la perspectiva que apuntaban los analistas británicos: el ‘riesgo España’.

Finalmente, el valor de las acciones de Bankia deberá tener muy en cuenta que, para ‘levantar’ del mercado 4.000 millones de euros en estos momentos, además de un buen valor en libros –valor al que deberán acostumbrarse a manejar las compañías y los bancos durante una buena temporada- será preciso ofrecer una perspectiva de ingresos, crecimiento de préstamos, nivel de endeudamiento y planes para su reducción y, finalmente, tener alguna idea de cómo le puede afectar al banco la futura regulación ahora en marcha. Demasiadas variables, demasiados riesgos para contar con una buena valoración que haga atractivo el precio de los títulos de la futura Bankia en bolsa.

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