edición: 2451 , Viernes, 20 abril 2018
08/09/2011
SALA DE TOGAS

El Supremo niega que el requerimiento 'vía burofax' sea válido para resolver una compraventa de vivienda

El fallo, que fija doctrina jurisprudencial, recoge una vieja pretensión de los notarios
La Sala establece que sólo es válido el requerimiento judicial o notarial
Javier Ardalán

Buenas noticias para el notariado: una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha reconocido que, a la hora de resolver un contrato de compraventa por falta de pago, la comunicación de dicha resolución a través de burofax es insuficiente, de modo que es necesario, tal y como exige el artículo 1.504 del Código Civil, que la otra parte sea requerida judicialmente o por acta notarial. Se reconoce así una de las pretensiones de los fedatarios en cuanto a la validez de los nuevos métodos de notificación, ya que, hasta ahora, la jurisprudencia –incluida la del Supremo- venía admitiendo su validez, en una interpretación amplia de un articulado sin modernizar.

En concreto, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha resuelto en un fallo de 4 de julio de 2011, en la que se fija doctrina jurisprudencial, que requerir ‘vía burofax’ niega “la singular garantía que le otorga la supervisión de la autoridad judicial o de un fedatario público notarial” que exige el Código Civil. Se resuelve así una cuestión controvertida, tal y como reconoce la propia sentencia, de la que fue ponente el magistrado Xiol Ríos. Y es que durante los últimos años se han venido defendiendo tanto por las distintas audiencias provinciales como por el propio Alto Tribunal dos doctrinas contradictorias.
 
Así, en una interpretación amplia del artículo 1.504 –recuerda el Supremo que la especialidad establecida por ese artículo radica en que para la resolución por falta de pago del precio es preciso que el deudor haya sido requerido judicial o notarialmente-, algunos fallos han optado por entender que el uso del burofax o del telegrama para dar por resuelto el contrato debían entenderse como medios válidos, y ello porque resulta necesario, según este criterio, adaptar el artículo a nuevas posibilidades de notificación que no se han recogido aún en el texto legal.
 
Frente a esta idea, el criterio tradicional considera necesario atender al tenor literal del artículo, en el que se habla exclusivamente de requerimiento judicial o acta notarial, ya que éstos son los únicos que menciona la norma, que debe interpretarse de forma restrictiva. En concreto, el artículo 1.504 establece que, en la venta de bienes inmuebles, “aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, mientras no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial”.

Y es que, según declara la Sala en el nuevo fallo, “el legislador ha tenido oportunidad de mitigar el rigor del precepto, y no lo ha hecho”. Por lo tanto, no cabe entender extensivamente un presupuesto que, de darse, “va a impedir que el comprador haga uso de la facultad de pagar después de expirado el plazo”, algo que se reconoce expresamente en la norma y “constituye la razón fundamental de su especialidad”.
 
Para zanjar la cuestión, el Supremo establece que “razones ligadas con la especial protección que otorga el Código Civil a las transmisiones de bienes inmuebles, que se traducen, por ejemplo, en la subsistencia de especiales solemnidades, unidas a la conveniencia de entender el precepto en sus estrictos términos (…), aconsejan a esta Sala mantener el criterio tradicional”.
 
VIEJA PRETENSIIÓN
 
Una de las sentencias más sonadas del Supremo, que resolvía en sentido contrario, fue la dictada el 17 de julio de 2009 para un caso similar, en la que se apeló a una interpretación “más acorde con la realidad social” y a la realidad de que el burofax permitía al comprador tener la certeza de su recepción y contenido. Así, se equiparaba literalmente el requerimiento judicial o notarial al que se haga “por telegrama o burofax”, basándose en “la aplicación al caso de la realidad social que impone el artículo 3.1 del Código Civil para la interpretación de las leyes”.
 
Esta interpretación fue entonces duramente criticada por el notariado, al estimarse que se vulneraba con ella el control de legalidad, así como el juicio de capacidad, ya que, entre otras cosas, este inferior grado de control podía permitir que se dieran casos de suplantación con cierta facilidad.
 
Se temía, además, que tal interpretación extensiva pudiera trasladarse a otras formas de comunicación en el futuro, tal vez incluso con menos garantías a la hora de identificar al emisor. En resumen: el control de este tipo de requerimientos precisaba algo más que la mediación de un trabajador de correos, siendo imprescindible la intervención de un fedatario o juez. La sentencia supone, de este modo, un paso a favor del notariado, al menos mientras el legislador no plantee la opción de incluir otros medios más modernos en el articulado del Código Civil.

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