edición: 2579 , Lunes, 22 octubre 2018
18/05/2010
OBSERVATORIO FISCAL

El tipo impositivo en la venta de inmuebles a las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas

DATADIAR
Teniendo en cuenta la redacción de los arts. 4 y 5 de la Ley del IVA que definen qué debe entenderse como actividad empresarial y como empresario a efectos de ese impuesto, entendemos que la transmisión objeto de consulta es una operación sujeta a IVA al ser el transmitente sujeto pasivo de IVA.

En cuanto a la aplicación de una posible exención en la transmisión de estas viviendas, indicar que el art. 20 Uno 22º de la Ley del IVA señala que están exentas, "22.º A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación".

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones".

Si la transmisión de esas viviendas las realiza el promotor a la entidad dedicada al arrendamiento de las mismas, sería una primera entrega, dado que se trata de viviendas de nueva construcción, por lo que no puede aplicarse la citada exención para las segundas transmisiones de viviendas regulada en el art. 20.Uno.22º de la Ley del IVA.

Si bien, es importante tener en cuenta que el art. 91 Dos 1 6º párrafo segundo de la  Ley del IVA, dispone que se aplicará el tipo reducido del 4% a "Las viviendas que sean adquiridas por las entidades que apliquen el régimen especial previsto en el capítulo III del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, siempre que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les sea aplicable la bonificación establecida en el apartado 1 del artículo 54 de la citada Ley. A estos efectos, la entidad adquirente comunicará esta circunstancia al sujeto pasivo con anterioridad al devengo de la operación en la forma que se determine reglamentariamente".

En este sentido, el art. 26 bis Uno del Reglamento del IVA, establece que "A efectos de lo previsto en el segundo párrafo del artículo 91.dos.1.6.º de la Ley del Impuesto, relativo a determinadas entregas de viviendas, las circunstancias de que el destinatario tiene derecho a aplicar el régimen especial previsto en el capítulo III del título VII del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, y de que a las rentas derivadas de su posterior arrendamiento les es aplicable la bonificación establecida en el artículo 54.1 de dicha ley, podrán acreditarse mediante una declaración escrita firmada por el referido destinatario dirigida al sujeto pasivo, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento.

De mediar las circunstancias previstas en el artículo 87.uno de la Ley del Impuesto, el citado destinatario responderá solidariamente de la deuda tributaria correspondiente, sin perjuicio, asimismo, de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 170.dos.2.º de la misma ley".

Por lo tanto, la transmisión tributará al tipo reducido del 4% siempre que sobre las rentas derivadas del posterior arrendamiento de estos inmuebles por parte de la entidad adquirente (acogida al régimen especial de arrendamiento de viviendas) se aplique la bonificación regulada en el art. 54.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

El citado precepto establece que "Tendrá una bonificación del 85 por ciento la parte de cuota íntegra que corresponda a las rentas derivadas del arrendamiento de viviendas que cumplan los requisitos del artículo anterior. Dicha bonificación será del 90 por ciento cuando se trate de rentas derivadas del arrendamiento de viviendas por discapacitados y en la misma se hubieran efectuado las obras e instalaciones de adecuación a que se refiere el artículo 69.1.4.° del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Las obras e instalaciones deberán ser certificadas por la Administración competente de acuerdo con lo establecido en la letra a) del citado artículo 69.1.4.º A estos efectos, el arrendatario deberá acreditar la discapacidad en los términos previstos en el artículo 58.6 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas"

La sociedad adquirente de los inmuebles deberá acreditar mediante una declaración escrita firmada y dirigida a la entidad transmitente, en la que aquél haga constar, bajo su responsabilidad, su cumplimiento.

Equipo jurídico de Datadiar.com

Consultas Vinculantes

La entidad, dado que realiza entregas intracomunitarias exentas del IVA, deberá disponer de un número de identificación, debiendo solicitarlo a tal efecto. D.G.T. C, (08/02/2010).
La entidad consultante entrega prótesis dentales a clientes odontólogos portugueses, realizando el transporte por su cuenta, con medios propios o ajenos.
- Requisitos que debe reunir la factura que expida por la operación citada.
La factura que la entidad consultante expida por las entregas intracomunitarias que realice conforme al artículo 25 de la Ley 37/1992, deberá incluir los requisitos expuestos en el citado artículo 6 y, en particular, los siguientes:
a) Número de identificación fiscal atribuido por la Administración española a la entidad consultante conforme a lo expuesto en el punto 2 anterior.
b) El número de identificación fiscal atribuido al destinatario por la Administración de otro Estado miembro distinto de España.
c) Una referencia, bien al artículo 28 quáter de la Sexta Directiva (actualmente artículo 138 de la Directiva 2006/112/CE), bien al artículo 25 de la Ley 37/1992, o bien de que se trata de una operación exenta, además de describir la naturaleza de la operación.

Dado que el proyecto no cumple la legislación urbanística y no va a generar beneficios futuros, los honorarios del arquitecto y la licencia urbanística tendrán la consideración de gasto fiscalmente deducible. D.G.T. C, (10/02/2010).
La entidad consultante se dedica a la explotación de un camping. Los terrenos en los que se desarrolla la actividad son de su propiedad. En el ejercicio 2008 encargó a un arquitecto la redacción de un proyecto para construir apartamentos sobre el solar y satisfizo la correspondiente licencia municipal de urbanización. El ayuntamiento no otorgó la licencia de construcción por no cumplir el proyecto la legislación urbanística, lo que unido a la actual crisis económica obliga a desistir de la construcción de los apartamentos. La empresa ha contabilizado los honorarios del arquitecto y la licencia urbanística como gasto excepcional. Si el importe de los honorarios del arquitecto y la licencia urbanística son gastos fiscalmente deducibles o son mayor valor del solar.

Tribunales

El mero hecho de dejar de ingresar no constituye infracción tributaria de forma que no es posible sancionar sin motivar específicamente de donde se colige la existencia de culpabilidad. Tribunal Supremo. Sentencia 1 de febrero de 2010.
La sociedad recurrida presentó autoliquidación por el Impuesto sobre Sociedades, ejercicio 1992, en régimen de transparencia fiscal, no haciendo constar cantidad alguna en relación con la base imponible imputada a los socios. Pues bien, es doctrina reiterada de la Sala que la simple afirmación de que no concurre la causa del art. 179.2 d) de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria porque la norma es clara o la interpretación no es razonable, no permite apreciar la existencia de culpabilidad, ya que tales circunstancias no implican por sí mismas la existencia de negligencia. Primero, porque, aunque la norma fuese clara, no es requisito suficiente para su imposición. Y con más razón en este caso en el que el Inspector Actuario y el Inspector-Jefe llegan en dos ocasiones a resultados opuestos en cuanto a la comisión de la infracción, como resulta de la existencia de dos expedientes sancionadores que terminaron sin propuesta de sanción, siendo después rectificados por el Inspector-Jefe. Y, segundo, porque no puede fundarse la existencia de infracción en la mera referencia al resultado de la regularización practicada por la Administración tributaria o en la simple constatación de la falta de un ingreso de la deuda tributaria, porque el mero dejar de ingresar no constituye infracción tributaria y porque no es posible sancionar por la mera referencia al resultado, sin motivar específicamente de donde se colige la existencia de culpabilidad.

Deducción en el Impuesto sobre Sociedades de gastos de relaciones públicas y de promoción. Tribunal Supremo. Sentencia 1 de marzo de 2010.
Son gastos deducibles los de relaciones públicas y de promoción, y en general, todos los gastos en que efectivamente incurren las empresas al no ser liberalidades, en cuanto los mismos son dispendios que hacen falta o conviene realizar con el fin de incentivar las ventas y de obtener mayores rendimientos o beneficios económicos. En este caso, la necesidad del gasto, deriva de la estructura piramidal de la empresa recurrente que asume la distribución al por mayor en exclusiva en España de un determinado producto, la máquina conocida con el nombre de "Rainbow" a través de unos distribuidores minoristas en diferentes provincias españolas que son los que venden a los consumidores finales. En realidad, la empresa recurrente no dispone de personal dedicado a la venta que se realiza a través de las empresas minoristas, de ahí la necesidad de promocionar el producto a través de Convenciones a las que asiste el personal de estas últimas y en las que se incurre en los gastos discutidos cuya deducibilidad, por tanto, se ha de reconocer.

Tribunales Económico-Administrativos

A partir del 1 de enero de 2007 no serán de aplicación los supuestos de exención o de no sujeción para las operaciones que tengan como destinatarias a la Santa Sede, la Conferencia Episcopal, las diócesis, las parroquias, y otros. TEAC R, (26-01-2010).
De acuerdo con la Orden EHA/3958/2006 de 28 de diciembre, a partir del 1 de enero de 2007 no serán de aplicación los supuestos de exención o de no sujeción para las operaciones que tengan como destinatarias a la Santa Sede, la Conferencia Episcopal, las diócesis, las parroquias y otras circunscripciones territoriales, las Órdenes y Congregaciones religiosas y los Institutos de vida consagrada y sus provincias y sus casas, derivadas del artículo IV, apartado 1, letra c) del Instrumento de Ratificación del Acuerdo entre el Estado Español y la Santa Sede sobre Asuntos económicos firmado el 3 de enero de 1979. La exención no será de aplicación a las solicitudes presentadas con anterioridad a la citada fecha. La exención sólo se aplica a las solicitudes de exención reconocidas antes del 1 de enero de 2007. La solicitud de reconocimiento de la exención debía ser previa a la realización de las operaciones a las que se refiera la misma, por razones de seguridad jurídica de forma que quien fuera a ejecutar las mismas pudiera proceder a repercutir el IVA o no. En este mismo sentido se pronuncia la DGT (entre otras en consultas 1204/2002, 573/2002 y 313/2002).

Distinción, a efectos de IVA, de las ejecuciones de obra  con las operaciones de tracto sucesivo. TEAC R, (26-01-2010).
El devengo en ejecuciones de obra con aportación de materiales cualquiera que sea la proporción de materiales aportados (entregas de bienes y prestaciones de servicios) se produce cuando la obra ejecutada se ponga a disposición de su dueño, siendo posible la puesta a disposición parcial en función de la naturaleza y características de la obra que se ejecuta. Si se producen pagos anticipados, el impuesto resulta exigible por la parte de la contraprestación que es objeto de pago, en el momento en que dicho pago se realiza. A efectos de devengo, no deben confundirse las ejecuciones de obra, que son contratos de resultado de duración prolongada, en los que la dilación en el tiempo es necesaria para la producción de la obra, pero su ejecución es única, con las operaciones de tracto sucesivo, que se caracterizan porque el prestador realiza en el tiempo una serie de actos de ejecución reiterada, repetidos e iguales, pudiendo prolongarse indefinidamente y que cuentan con su propia regla de devengo, que atiende a la exigibilidad de la parte del precio que comprenda cada percepción.

Igualmente, la ejecución de obra implica la obtención de un bien distinto a los bienes que se hayan utilizado para su realización y la entrega o puesta a disposición del destinatario de ese nuevo bien, determina el momento en que la operación ha de entenderse efectuada.

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