edición: 2594 , Martes, 13 noviembre 2018
12/03/2018
La vivienda ya es una amenaza

El Gobierno reconoce los síntomas que ayudan a generar una nueva burbuja inmobiliaria

Decide intervenir -sin Presupuesto- con subvenciones para frenar los precios disparados de compra y alquiler
Juan José González
El Gobierno acaba de lanzar un nuevo plan de vivienda para los próximos cuatro años que contempla ayudas al alquiler e incentivos a la compra en determinadas zonas en riesgo de despoblación. Ayudas de 1.443 millones de euros a las que habrá que añadir las correspondientes que aportarán las Comunidades Autónomas, estas en torno a los 360 millones de media anual. El movimiento del Ejecutivo parecería en principio un guiño electoralista al uso, si bien, las urnas no aparecen en el horizonte inmediato aunque el nuevo plan sí estará vigente en el tiempo de las próximas elecciones dado que fija su horizonte hasta el año 2021. Pero es algo más. Para empezar, supone que el Ejecutivo afronta -aprueba y reconoce- un gasto o adelanto a cargo de unos Presupuestos Generales del Estado todavía pendientes de aprobación. Y para continuar, el nuevo plan de vivienda puede ser interpretado como el reconocimiento de una preocupación evidente, como es el convencimiento en medios del Gobierno de que el aumento de los precios de viviendas de segunda mano (un 7%) junto a los disparados de los alquileres (6,3% en lo que va de año y un 18,4% en 2017) conducen, a tenor de la experiencia, hacia una nueva burbuja del sector inmobiliario. Fenómeno que no se puede certificar a día de hoy en ningún mercado -provincias- nacional. Que no se pueda identificar no significa que no se estén dando algunos de los elementos que ayudan a generarla. El Gobierno sabe que la brecha que existe actualmente entre la subida del precio de la vivienda y la renta disponible acerca a los particulares, a las empresas y a los bancos a una nueva burbuja inmobiliaria.
Las condiciones para la adquisición de una vivienda en España parecen encontrarse en un momento óptimo: familias con ahorro, con menos deuda, cierta estabilidad a medio plazo de empleo y perspectivas optimistas de expansión económica que se combinan con una disposición a muy buen precio y en cantidad suficiente de financiación hipotecaria. Todavía con un año o años y medio por delante con los precios del dinero bajo control y con la experiencia pasada que aconseja evitar más de un 30% de la renta al pago de la vivienda, cualquier referencia al término burbuja parecería una actitud pesimista, alarmista.

Algunas críticas que se pueden hacer en este momento al nuevo plan de la vivienda aprobado por el Gobierno apuntan no sólo a una medida que llega demasiado tarde, sino que además y sobre todo, los beneficiarios de las nuevas medidas no vayan a ser los particulares, en su mayoría jóvenes, que se conviertan en inquilinos, sino el sector bancario, receptor final de las subvenciones en tanto que las sociedades intermediarias del sector inmobiliario son las que gestionan actualmente los 550.000 pisos vacantes -vacíos el 87% de ellos- y dispuestos para el alquiler. En este sentido, quizá no sea el nuevo plan precisamente un modelo social de ayuda oficial para el alquiler de la vivienda. En todo caso, y pensando en los efectos que vaya a causar la subvención al alquiler sobre la renta de los futuros inquilinos y beneficiarios de las ayuda, estos no deberán olvidarse del impacto fiscal, puesto que las ayudas al alquiler tributan como ingresos en la declaración de la renta.

Recuerdan aquella burbuja inmobiliaria algunas cifras para la reflexión, para evitar caer o reincidir en la misma trampa. Antes de la crisis las familias españolas dedicaban a la compra de una vivienda el equivalente a nueve años de renta mientras que actualmente no llega (pero anda cerca) a siete años. Si antes de la crisis se dedicaba el 41% de la renta a pagar una casa hoy se sitúa en el entorno del 29%, luego parece obligado reconocer que la crisis inmobiliaria o burbuja de 2007 fue toda una lección de enseñanza que la actualidad constata que ha sido asimilada.

Aunque quizá el hecho que ha empujado el Ejecutivo a espabilar y aplicarse al esfuerzo colectivo es por un doble sentido. En primer lugar, la actividad hipotecaria ha decaído hasta límites que ni eran previsibles hace apenas unos años, cuando era impensable que el ritmo de nuevas hipotecas fuera inferior al de bajas hipotecarias, es decir, que se amortizan y repagan más hipotecas de las que se solicitan o firman, algo que preocupa a los bancos y que comparte el ministro de Fomento (el promotor de las subvenciones). Y en segundo lugar que, si frente a las 860.000 viviendas que se ponían anualmente en marcha en los años de bonanza, hoy se inician 84.000, significa que el endeudamiento para financiar la nueva actividad se ha reducido a una cuarta parte, lo cual, es bueno para los particulares y no tan bueno para bancos e inmobiliarias. 

Así el escenario, si bien no se puede hablar de burbuja ni riesgo de la misma a medio plazo, sí habrá que reconocer que tanto el auge de la vivienda (como muestran los nuevos precios) como los alquileres disparados (también lo demuestran sus precios) cabalgan en la misma dirección: la de generar las condiciones para una nueva burbuja.

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