edición: 2764 , Viernes, 19 julio 2019
07/02/2019
LA OREJA DE LARRAZ

El Grupo Popular anula en el Senado el AJD para la primera copia de la hipoteca

Javier Ardalán
El Pleno del Senado ha aprobado el proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario en la que el Grupo Parlamentario Popular ha incluido una enmienda mediante la cual se anula el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) en la compra de primera vivienda, que actualmente debe pagarla la entidad prestamista.
El Grupo Parlamentario Popular señala que el objetivo de esta iniciativa es que, al eximir del pago del impuesto, las entidades financieras no puedan repercutirlo a los usuarios. 

En concreto, el texto establece que los documentos notariales sobre préstamos con garantía hipotecaria tengan una cuota cero para primeras viviendas y que se compense a las comunidades autónomas por los ingresos que dejen de percibir por este concepto.

La mayoría parlamentaria de los populares en el Senado ha establecido un tipo impositivo cero al prestamista en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando se trate de préstamos para la primera vivienda, para lo que se da una nueva redacción al artículo 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Este artículo establece que será sujeto pasivo el adquiriente del bien o derecho, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de una escritura de préstamo o crédito con garantía hipotecaria, se considerará sujeto pasivo al prestamista que para el caso de primera vivienda el tipo impositivo aplicable será igual a cero.

También, se añade un párrafo final al artículo 45 del Texto Refundido de la Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que establece que los beneficios fiscales y exenciones concedidos por esta u otras leyes en la modalidad de cuota variable de documentos notariales del IAJD no serán aplicables en las operaciones en las que sujeto pasivo se determine en función del párrafo segundo del artículo 29 del Texto Refundido, salvo que se dispusiese expresamente otra cosa.

Ahora el Proyecto volverá al Congreso -donde el Grupo Popular no tiene mayoría absoluta- para que revalide o no los cambios introducidos en el Senado. 

La Ley regula tres aspectos diferenciados. En primer lugar, contiene normas de transparencia y de conducta que imponen obligaciones a los prestamistas e intermediarios de crédito, así como a sus representantes designados, completando y mejorando el actual marco existente de la referida Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre y la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

En segundo lugar, regula el régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario y los prestamistas inmobiliarios, y, en tercer lugar, establece el régimen sancionador para los incumplimientos de las obligaciones contenidas en la misma.

Además, se introducen a lo largo del articulado una serie de disposiciones que regulan aspectos que no están específicamente previstos en la normativa europea o que van más allá de su contenido, y cuya finalidad es reforzar determinados aspectos del régimen jurídico de contratación hipotecaria y de su vida contractual, referidos a determinadas situaciones que, en contratos de tan larga duración pueden producirse y deben tenerse en consideración, ya sea exigiendo mayores garantías, reforzando las existentes, estableciendo una regulación clara y sencilla que evite dudas interpretativas innecesarias o estableciendo mecanismos de solución de conflictos o situaciones que pudieran variar la situación del prestatario en las condiciones que contrató. 

El objetivo último es reforzar las garantías para los prestatarios en el proceso de contratación y evitar en última instancia la ejecución de este tipo de préstamos en vía judicial con la consiguiente pérdida de la vivienda.

Entre los aspectos más novedosos de la Ley se establece una regulación detallada de la fase precontractual. En este sentido, se ha optado por ir más allá de la estricta transposición de la Directiva 2014/17 con el objetivo de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

Esta medida, destinada a reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual, se complementa atribuyendo al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el citado principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo o crédito hipotecario.

De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes —prestamista y prestatario— de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

No obstante, es importante señalar que, al igual que como sucedió con las modificaciones introducidas en su momento por la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, las innovaciones en la fase precontractual, derivadas de la aplicación de esta Ley, no serán de aplicación, salvo a lo que expresamente se atribuya efecto retroactivo, a la cartera hipotecaria concedida. 

Y no lo serán ni siquiera como parámetro de comparación, en la medida en que nos encontramos ante contratos que se celebraron al amparo de una legislación que determinaba en su integridad los requisitos de transparencia a los que quedaban sujetos tales contratos.

Volviendo a las enmiendas introducidas por el Grupo Popular, el proyecto llega al Congreso estableciendo que en los préstamos a tipo fijo o mixto se podrá establecer por contrato una compensación o comisión a favor del banco por reembolso anticipado, con un límite del 4% del capital reembolsado si se produce en los primeros 10 años de vida del préstamo o del 3% a partir de entonces. 

El texto validado anteriormente por el Pleno de la Cámara Baja, el 20 de diciembre, establecía estas comisiones para los préstamos a tipo fijo en el 2% durante los 10 primeros años y en el 1,5% a partir de este período. 

El PP justifica el cambio introducido en el Senado, que vuelve a los límites previstos antes de la modificación del Congreso, con el argumento de que la reducción de las comisiones por reembolso anticipado es "especialmente grave" para los bancos en el caso de los préstamos a tipo fijo, que lo acabaría trasladando al cliente.

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