edición: 2851 , Jueves, 21 noviembre 2019
24/11/2014

España modificará la base jurídica de las cédulas hipotecarias para adecuarse a las exigencia de la UE

Se cierra el periodo de consulta abierto por el Tesoro para que las partes interesadas fijen posición
Carlos Schwartz

El Tesoro, a través del Ministerio de Economía y Competitividad, convocó a un periodo de consultas a las partes involucradas por los cambios en las bases jurídicas de las cédulas hipotecarias (CH) de acuerdo con las exigencias de la Unión Europea y la Autoridad Bancaria Europea (EBA, por su siglas en inglés). De acuerdo con fuentes de medios financieros la estructura jurídica actual de esos activos están en conflicto con el ordenamiento adoptado por la Unión Europea (UE) para la resolución de crisis bancarias. El principal punto de conflicto es la posición de privilegio de los inversores en estos activos frente a otros acreedores porque las CH están garantizadas por toda la cartera de crédito hipotecario de las entidades de crédito que las emiten. Es decir no están discriminadas por las operaciones que son el subyacente de cada emisión. Las CH son el equivalente de los covered bonds, es decir aquellos títulos que tienen garantía de pago de las entidades que los emiten contra su activo. El Banco Central Europeo (BCE) tiene abiertas líneas de descuento de este tipo de activos desde el comienzo de la crisis financiera bajo la denominación de programa de compra de activos con garantía.

El pasado 20 de octubre el BCE lanzó su tercer programa de compras de covered bonds y adquirió 1.700 millones de euros de estos activos que se suman a los que ya tiene en cartera por los dos anteriores programas. Una de las modificaciones previstas para las CH en España es que el pool de activos que dan garantía a las emisiones se segregue de forma tal que la garantía deje de ser la masa de crédito hipotecario de cada entidad.

Esto limitaría el respaldo de los activos que tienen un saldo vivo de alrededor de los 340.000 millones de euros. Las CH han sido parte del soporte de la burbuja inmobiliaria en España en la medida que constituyen una forma de “descontar” el crédito concedido y recuperar en el mercado parte del dinero para volver a dar crédito a la clientela.

Las CH han reducido levemente su volumen así como el porcentaje del crédito hipotecario total que refinancian. El posible recorte al nivel de garantía de las CH ha sido recibido de forma negativa por las agencias de calificación de riesgos. Moodys es crítica con la reducción de la cobertura. La reducción de lo que los sajones denominan “sobre colateralización”, es decir el exceso de garantía, tampoco ha gustado a Fitch.

Fitch por su parte señala que pese a que puede haber una reducción de la sobre colateralización, si se depura el pool de la cartera de crédito que soporta el riesgo, la solvencia puede mejorar. Pero de momento si la extensión de la garantía solo sobrepasara en un 25% los nominales concedidos las expectativas de recuperación en caso de impago serían inferiores a las que existen actualmente. Otro de los elementos que los analistas de riesgos señalan como muy importante sería una mejora de las provisiones de liquidez de estos activos. Señalan en este sentido que los programas españoles cédulas carecen de una protección satisfactoria de la liquidez contra el significativo descuadre en la madurez entre activos y pasivos debido al perfil de redención de las CH, de pago contra vencimiento, y ausencia de activos sustitutivos en el pool de garantía. A consecuencia de esta peculiaridad se pueden omitir pagos en el caso de un vencimiento próximo a la fecha en la que se ha exigido el acceso al pool de garantía. Esto queda reflejado en las calificaciones crediticias de todas las emisiones de CH españolas como una alta discontinuidad en el pago. En el documento de consulta puesto en circulación por el MEC se sugiere la necesidad de introducir un coeficiente de colchón de liquidez (buffer) y un incremento del porcentaje de activos líquidos.

Fitch señala que si estos mecanismos estuviesen disponibles para hacer frente a los pagos de interés y principal de todos los bonos a su madurez, se lograría una mejora respecto de la estructura actual que sólo permite un 5% de límite máximo voluntario de liquidez para el saldo vivo de cada CH a nivel individual y que ningún emisor español utiliza.

De acuerdo con esta agencia de calificación de riesgo el establecimiento de un mínimo de activos líquidos supondría una protección válida en contra de los descuadres de madurez en los programas de CH. Sugiere además que otras medidas complementarias como una posible extensión de la fecha de madurez o amortización a fecha pasada, darían una mayor comodidad a los acreedores. Provisiones de liquidez de estas características para los programas de cédulas hipotecarias españolas se traducirían en una mejora de las calificaciones de crédito en caso de cubrir principal e intereses durante un periodo suficiente como para que el administrador refinancie los pagos futuros con otros activos dentro del pool de cobertura. En la mayoría de los mercados de activos hipotecarios establecidos el periodo de un año se considera suficiente como para que se haga una liquidación parcial de una cartera en un escenario de stress. “En países calificados como BBB, como es el caso de España, una protección de un año se traduciría en una muy alta cobertura de la brecha de liquidez y de riesgo sistémico para los programas de hipotecas residenciales”, de acuerdo con Fitch Ratings.

Respecto de las prácticas del pool de activos de garantía, la posibilidad de crear la figura de un supervisor externo que valore la naturaleza del pool y arbitre los mecanismos de solvencia y liquidez se considera una práctica necesaria. Otro de los elementos que los analistas del sector consideran muy importante es el ajuste del valor real de las propiedades hipotecadas, ya que, señalan “esta es una práctica que los bancos han omitido por completo”. Es decir no se ha hecho un ajuste a valor de mercado de las viviendas cuyas hipotecas se titulizan. La falta de ajuste al valor actualizado de las propiedades sobre las que se han extendido las hipotecas afirman “quita transparencia al mercado de cédulas hipotecarias”. Entre las sugerencias aportadas al MEC se encuentra la necesidad de un administrador dedicado a cada emisión de CH en los casos de insolvencia que separe los intereses de los acreedores de estos instrumentos del resto de acreedores.

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