edición: 2742 , Miércoles, 19 junio 2019
29/06/2010
OBSERVATORIO FISCAL

Gastos deducibles para inmuebles arrendados sólo una parte del año

DATADIAR
El art. 22 de la Ley del IRPF establece que son rendimientos íntegros del capital inmobiliario, o lo que es lo mismo, rendimientos procedentes de la propiedad de inmuebles, rústicos o urbanos, de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos lo que se deriven:

- Del arrendamiento de tales inmuebles o derechos reales.

- De la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos.

Teniendo en cuenta que los ingresos proporcionados por el alquiler de una vivienda se califican como rendimientos de capital inmobiliario, los gastos que pueden restarse de los ingresos íntegros para determinar el rendimiento neto, de acuerdo con lo contenido en el art. 23 de la Ley IRPF,  son los necesarios para la obtención de aquellos, incluida la amortización de los inmuebles.
Por otro lado, el art. 13 del Reglamento IRPF señala que tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, todos los gastos necesarios para su obtención.

En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.

b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.

c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

Por su parte, el art. 14 del mismo cuerpo normativo dispone que para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrá la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

Atendiendo a todo lo expuesto hasta ahora, en principio, tanto la amortización del inmueble objeto de consulta como los gastos en los que el propietario ha incurrido tienen la condición de fiscalmente deducibles. Sin embargo, en el escrito remitido se plantea el hecho de que tal inmueble no ha estado durante todo el año en situación de arrendamiento, sino que ha existido una parte del período en el que el mismo estaba en “expectativas de arrendamiento”.

En este sentido, es doctrina administrativa (consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 11 de octubre de 2006), el entender lo siguiente:

“Ahora bien, la deducibilidad de los gastos anteriores está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.
 
Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que existen períodos en los que la vivienda no está alquilada, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre esos gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de la misma.

Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.
 
Lo mismo cabría decir de los gastos de publicidad y agencia que tengan por objeto el arrendamiento de la vivienda, serían deducibles en la medida en que vayan dirigidos a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario.
 
Ahora bien, por lo que se refiere a los gastos de comunidad, Impuesto sobre Bienes Inmuebles y amortizaciones, solo serán deducibles en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada, dado que en los períodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, habría que imputar como renta inmobiliaria la cantidad que resulte de aplicar el 2 por 100 al valor catastral, proporcionalmente al número de días que corresponda de cada período impositivo, de acuerdo con lo previsto en el artículo 87 de la Ley del Impuesto, no contemplando este precepto la deducción de gasto alguno.
 
En cualquier caso, como se ha indicado anteriormente, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros del capital inmobiliario computados en el período impositivo”.

Equipo jurídico de Datadiar.com

Consultas Vinculantes

Tratamiento tributario de una posible transmisión o arrendamiento de un edificio en construcción. D.G.T. C, (03/03/2010).
La consultante es una sociedad limitada dueña de pleno dominio y propiedad de una edificación en construcción, que desea vender transmitiendo el pleno dominio de la misma con cuantos derechos le sean inherentes, libre de cargas y arrendamiento, comprometiéndose a finalizar la obra, de manera que el pago del precio de la compraventa será un pago inicial del 60 por ciento del precio total, y el resto se hará efectivo por parte de la compradora contra la entrega de las certificaciones de obra que acrediten la construcción de la misma hasta su terminación (supuesto I). Asimismo, y dadas las urgentes necesidades de tesorería, la consultante se plantea la posibilidad de celebrar un contrato de arrendamiento financiero sobre el edificio en construcción con el comprador, es decir un lease back, comprometiéndose a finalizar la obra en los mismos términos que en el supuesto anteror (supuesto II). Tratamiento fiscal de las operaciones de venta a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Sociedades.

Dado que el usufructo va más allá del concepto de arrendamiento, no se encuentra dentro del ámbito de los supuestos de hecho sujetos a retención, cualquiera que fuere la modalidad de pago pactada en contrato. D.G.T. C, (05/03/2010).
La entidad consultante recibe la cesión de derechos de usufructo de 8 apartamentos y sus correspondientes plazas de garaje, propiedad de una sociedad A. La consultante obtiene de este modo la facultad de alquilar los apartamentos a terceros, dado que ese es uno de sus objetos sociales. El pago de esta cesión se hará trimestralmente. Si los ingresos obtenidos por la sociedad A están sometidos a retención en el Impuesto sobre Sociedades. Tipo de retención con que la sociedad A debe emitir sus facturas.

Tribunales

Deducción de la cuota soportada adquisición del vehículo directamente al fabricante para incorporarlo a su inmovilizado. Tribunal Supremo. Sentencia 14 de abril de 2010.
Existen bienes, que reuniendo materialmente, en principio, las características propias del inmovilizado material -incorporación al patrimonio y utilización para la obtención de rendimientos-, sin embargo, quedan excluidos de esta categoría cuando la adquisición se realiza con una concreta finalidad: su incorporación a los bienes producidos o a la venta. Resulta difícil, cuando no imposible, dar una doctrina general aplicable al supuesto presente, que en forma abstracta, y desde un punto de vista estrictamente jurídico, permita decidir cuando un determinado bien entra en la categoría de inmovilizado o tiene la consideración de existencia. Será necesario descender al examen de otros factores, como pueden ser la naturaleza del bien, el tiempo de permanencia en la empresa antes de su venta, precio de su transmisión, etc. para poder llegar a una solución correcta. Es una cuestión fáctica de valoración de hechos que quedaría extra muros del recurso de casación para la unificación de doctrina, salvo que se observe una errónea o irracional apreciación de las circunstancias concurrentes. En el caso presente se trata de vehículos automóviles que el concesionario dedica a demostración, prueba o cortesía, y que son matriculados con el fin de que puedan circular y los clientes comprueben las características de los mismos, pero una vez cumplida esta finalidad inicial, son vendidos después de un período muy corto de tiempo -«6 fueron vendidos el mismo día de su matriculación a nombre de la empresa y en el resto de los casos tan solo mediaron semanas o meses entre la matriculación a nombre de la empresa y venta posterior a un tercero, sin que dicho período excediera en ningún caso de 12 meses», dice la sentencia-. Es indudable que este escaso período de tiempo de estancia en la empresa no concuerda con la naturaleza del inmovilizado material.

No es de aplicación la dotación a la Reserva para Inversiones a la adquisición de un solar pues ésta no implica una mejora tecnológica. En idéntico sentido es la inversión en una excavadora y en un vehículo. Audiencia Nacional. Sentencia 31 de marzo de 2010.
Las sociedades y demás entidades jurídicas sujetas al Impuesto sobre Sociedades tendrán derecho a la reducción en la base imponible de este impuesto de las cantidades que, con relación a sus establecimientos situados en Canarias destinen sus beneficios a la reserva para inversiones. Dicha reducción se aplicará a las dotaciones en cada período impositivo en que se hagan la reserva para inversiones hasta el límite establecido en la Ley en aplicación de la parte de beneficio obtenido en el mismo período que no sea objeto de distribución, en cuanto proceda de establecimientos situados en Canarias. En lo que se refiere a la posibilidad de que los solares y terrenos, incluso cuando se hayan adquirido para construir sobre ellos un inmueble que va a ser activo fijo de la empresa, puedan considerarse adecuada materialización de la Reserva para Inversiones, hay que tener en cuenta que estos activos, por su propia naturaleza nunca pueden tener la consideración de activos fijos nuevos, por lo que para que puedan considerarse correcta aplicación de las dotaciones a la Reserva para Inversiones en Canarias es preciso que supongan una mejora tecnológica para la empresa. En consecuencia no es posible concluir sobre la existencia o no de mejora tecnológica como consecuencia de la inversión a realizar mediante la adquisición de inmuebles usados. Tampoco puede entenderse que la adaptación de los terrenos, que rodean el lugar donde la empresa desarrolla su actividad, para jardines, ni la introducción del riego por goteo contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en el territorio canario, por lo que estas inversiones no pueden considerarse materialización adecuada de la Reserva para inversiones en Canarias. Respecto a cada uno de los elementos en los que la entidad invirtió la dotación tenemos que decir lo siguiente: respecto a un local cedido hemos de decir que no reporta una mejora tecnológica para la entidad. A igual conclusión hemos de llegar respecto a una excavadora, pues no se aportó un cuadro comparativo de costes con el fin de probar que la adquisición de dicho activo usado había supuesto una disminución del coste de producción unitario del correspondiente bien. Tampoco es una mejora tecnológica la adquisición de un vehículo cuando no está acreditada su necesidad y afectación a la actividad empresarial.

Tribunales Económico-Administrativos

En las devoluciones derivadas de la normativa de cada tributo, sin previa solicitud del obligado tributario, la Administración tributaria sólo deberá abonar intereses de demora cuando incurra en mora. TEAC R, (17-02-2010).
Impuesto sobre sociedades. Devoluciones. NO procede abonar intereses de demora sobre el importe de la devolución derivada de la normativa de cada tributo reconocida por la Inspección de los Tributos en el seno de las actuaciones de comprobación, sin previa solicitud del obligado tributario (ya sea con su autoliquidación o con una solicitud de rectificación de autoliquidación).

Momento en el que se ha de comenzar a computar las interrupciones injustificadas en el desarrollo de las actuaciones inspectoras. TEAC R, (17-02-2010).
La interrupción injustificada de las actuaciones inspectoras no comienza hasta que no haya concluido el plazo de quince días del que dispone el contribuyente para la presentación de alegaciones al acta de disconformidad, plazo que, en nuestro caso, terminó el día 12 de noviembre de 2002, por lo que la liquidación de la Oficina Técnica del 6 de mayo de 2002, notificada dos días después, se dictó antes de que se haya cumplido seis meses de interrupción injustificada, de modo que no se dan los requisitos para que puedan producirse los efectos previstos por el artículo 31 quarter del Reglamento de Inspección.

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