edición: 2762 , Miércoles, 17 julio 2019
30/11/2012
OBSERVATORIO DE COYUNTURA

Inmobiliario: buscando la salida

SERVICIO DE ESTUDIOS DE `la CAIXA´

Los precios de la vivienda en Estados Unidos parece que empiezan a repuntar. También en Alemania se detectan subidas. Sin embargo, en los países industrializados de Occidente la tendencia de los precios inmobiliarios es todavía bajista. Es el reflejo del estallido de una burbuja que afectó especialmente a Irlanda, España, Estados Unidos y el Reino Unido, y que ha tenido, o está teniendo, devastadoras consecuencias en términos de crecimiento y empleo.

Tras esta última experiencia, el efecto del estallido de las burbujas inmobiliarias está aún más claro si cabe: prolongadas crisis económicas, con serias repercusiones financieras. Los precios inmobiliarios se desploman, las familias sufren una mengua de su riqueza con relación a su deuda, las entidades financieras se debilitan, el paro se extiende y las dificultades para hacer frente a los pagos hipotecarios se disparan.

Además, las burbujas inmobiliarias suelen ir acompañadas de una intensa subida de la deuda de los hogares (hipotecas, pero también préstamos personales y deuda por tarjeta de crédito). En la fase del estallido, el peso de esta deuda condiciona estrechamente las decisiones de gasto de los hogares por un periodo de tiempo que puede ser muy prolongado, especialmente si no se toman medidas para acelerar el proceso (reconocimiento de pérdidas por parte de los acreedores, reestructuración de deudas, reducción de capacidad del sector financiero).

Las burbujas de activos se convierten en un grave riesgo financiero cuando la exposición de los bancos a las mismas es elevada. Los balances se contaminan de créditos impagados, la solvencia de las entidades se pone en entredicho y el crédito se contrae. En la crisis actual, algunos intentos de las autoridades de estabilizar el riesgo financiero han arrastrado a los propios Estados, creando un vínculo perverso entre el riesgo bancario y el soberano.

En España el ajuste del sector inmobiliario se halla cerca de su quinto año. Los precios de las casas han retrocedido hasta niveles de 2004 en términos nominales y el número de viviendas iniciadas es la décima parte del registro de 2006, cuando se alcanzó el máximo. A pesar de esta intensa corrección, es probable que no se haya tocado fondo. Todavía existe un exceso de oferta, en forma de inmuebles en venta, si bien su distribución geográfica es muy desigual, con preponderancia de la vivienda turística. Por el lado de la demanda, una demografía en retroceso y una economía en recesión no dan apoyo a una revitalización de las ventas.

La accesibilidad del hogar medio a una vivienda -precio con relación a la renta- ha mejorado sustancialmente gracias al descenso de los precios y de los tipos de interés. No obstante, el retroceso de la renta disponible de los hogares, el endurecimiento de las condiciones del crédito y las subidas fiscales no ayudan.

Los cambios regulatorios introducidos en 2012 deben conducir a la salida del túnel del shock inmobiliario. Se trata, en primer término, del impulso del mercado del alquiler, cuya importancia actual es anormalmente reducida en comparación con los países de nuestro entorno. La eliminación de los incentivos fiscales a la propiedad debe también contribuir a un mercado del alquiler más eficiente y dinámico. Por otra parte, la creación de una entidad gestora de activos inmobiliarios problemáticos persigue sanear los balances de las entidades de crédito intervenidas para facilitar la reestructuración del sistema. La gestación acertada de esta sociedad y su gestión efectiva a lo largo de los próximos meses constituye un paso positivo para aspirar a una reactivación sostenible del mercado inmobiliario y de la economía en general.

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