edición: 2851 , Jueves, 21 noviembre 2019
23/03/2009
Observatorio Fiscal

La actividad de compra venta de inmuebles en el nuevo IRPF

Datadiar.- La nueva Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Ley 35/2006, introdujo una modificación sustancial, en el art. 27 respecto a lo que debería entenderse como una actividad económica, cuando se trata de compra y venta de inmuebles. El art. 25 del anterior Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Real Decreto Legislativo 3/2004, establecía en su art. 25.1 la consideración de rendimientos procedentes de actividades económica a aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno sólo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la distribución de bienes o servicios.

Además tenían esta consideración, en particular, los rendimientos de actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesionales liberales, artísticas y deportivas.

Este contenido, se vuelve a introducir en el vigente art. 27.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en los mismos términos.

Sin embargo, el apartado 2 del art. 25 del TRIRPF antes vigente, establecía que para  que el arrendamiento o la compraventa de inmuebles, tuvieran la consideración de actividad económica, debían concurrir dos requisitos: que en desarrollo de esa actividad se contase, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad; y que para la ordenación de esa actividad se utilizara, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

Por el contrario el vigente art. 27.2 de la LIRPF, excluye esos requisitos para la compraventa de inmuebles que ya no aparece mencionada.

Este cambio tan sustancial en este tipo de actividad, supone que para determinar la existencia o no de actividad económica en la compraventa de inmuebles, haya que acudir a la definición general de actividad económica a la que ya hemos hecho referencia.

Lo anterior, entendemos que se va a plasmar en un importante foco de conflictividad, pues, se tratará de una cuestión de prueba a aportar y de estimación de la misma por los órganos de comprobación.

La calificación o no de actividad económica es de crucial importante en la forma de tributación de las ventas de los inmuebles, ya que, en caso de no considerar al existencia de la misma, se producirían ganancias o pérdidas patrimoniales a incluir en la base imponible del ahorro y a tributar al 18%. En caso, contrario, de tratarse de actividad económica, las ventas serían un ingreso más de la actividad cuyo rendimiento neto se calcularía en el régimen de estimación directa correspondiente, tributando el mismo en la base imponible general al tipo que corresponda con el resto de rendimientos.

Además de lo anterior, en la práctica también se planteaba un problema en los supuestos, en los que antes de 31 de diciembre de 2006 la compra venta de inmuebles no se desarrollaba como actividad económica pero a partir de uno de enero de 2007 sí tuviera esa consideración. El problema radicaba con los inmuebles comprados antes del 2007 y que se podrían vender a partir del 2007.

Doctrina de Tributos

La Dirección General de Tributos en consulta de 16 de julio de 2008, ha dado una solución satisfactoria para el contribuyente, respecto a la posible venta de inmuebles en una actividad de compraventa, cuando antes de 2007 no se desarrollaba como tal actividad económica.

Así, considera que no deben tomarse en consideración a los efectos de determinar si en 2007 el contribuyente desarrolla una actividad y además, de iniciarse la actividad, el contribuyente podrá no afectar esos inmuebles a la misma.

Lo anterior supone que se deja en manos de contribuyente la faculta de decidir si esos inmuebles quedan afectos a la nueva actividad o no, y por lo tanto, si su venta futura quiere que tribute como ganancia o pérdida patrimonial, o bien, como un ingreso de su actividad económica.

Equipo jurídico de Datadiar.com

Consultas Vinculantes

Las sociedades sobre las que se adquiera una participación, directa o indirecta, al menos, del 75% del capital social, se integrarán obligatoriamente en el grupo fiscal con efecto del período impositivo siguiente. D.G.T. C, 12-09-2008.
La entidad consultante ha adquirido en 2008 el 75% del capital social de una entidad A en el momento de su constitución, con el objeto de optimizar la estructura de capital de la consultante, mediante la generación de recursos propios. Para ello, se pretende vender los inmuebles de la consultante a la nueva entidad A con arrendamiento posterior a la propia consultante. El control político de la entidad A se ejercería por los minoritarios ya que sus participaciones en dicha entidad le confieren un 25% del capital social, y sin embargo, un 75% de los derechos de voto. Mientras, la consultante poseerá participaciones que representan un 75% del capital social, pero un 25% de los derechos de voto, es decir, existe una limitación de los derechos de voto en virtud de cláusulas estatutarias y/o pactos entre socios. Si la entidad A debe incluirse en el grupo de consolidación fiscal de la consultante en el ejercicio 2008.

La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la mitad indivisa de una vivienda, se integra en la base imponible del ahorro. D.G.T. C, 16-09-2008.
La consultante ha transmitido en el año 2007 la mitad indivisa de una vivienda adquirida el 2 de junio de 1961, generándose una ganancia patrimonial. Si la integración de la ganancia patrimonial se efectúa en la base imponible del ahorro.

Tribunales

No puede basarse la interposición de un recurso extraordinario de revisión cuando lo que se invoca es la procedencia de la aplicación de un beneficio fiscal, que no es un error de hecho sino de derecho. A.N. S, 18-09-2008.
El recurso extraordinario de revisión podrá interponerse por los interesados o por la representación del Estado contra los actos de gestión y las resoluciones de reclamaciones económico-administrativas firmes, cuando al dictarlas se hubiera incurrido en manifiesto error de hecho que resulte de los propios documentos incorporados al expediente, o bien que hubieren aparecido documentos de valor esencial para la resolución de la reclamación, ignorados al dictarse o de imposible aportación entonces al expediente o que la resolución hayan influido esencialmente documentos o testimonios declarados falsos por sentencia judicial firme anterior o posterior a aquella resolución, siempre que, en el primer caso, el interesado desconociese la declaración de falsedad, o bien que la resolución se hubiese dictado como consecuencia de prevaricación, cohecho, violencia u otra maquinación fraudulenta y se haya declarado así en virtud de sentencia judicial firme. El requisito que hace viable la interposición del recurso extraordinario, en relación con el acto a impugnar, es el de su «firmeza»; lo que supone, que no se haya ejercido el derecho a su impugnación, o que se hubieran agotado los mecanismos impugnatorios. En el caso de autos el motivo que pudiera invocar la actora no puede ser subsumido bajo el «error de hecho», toda vez que lo que, en realidad, se invoca es la procedencia de la aplicación de un beneficio fiscal, como es la deducción de unas retenciones, que es una cuestión de derecho.

Las Comunidades de Regantes no pueden ser calificadas como Administración Pública Institucional por lo que no están exentas de ITP y AJD. T.S. S, 06-10-2008.
Las Comunidades de Regantes no pueden ser calificadas como Administración Pública Institucional, al formar parte de la llamada Administración Corporativa, por lo que no les alcanza la exención prevista para las Administraciones Territoriales e Institucionales.
 
Tribunales Económico-Administrativos

Es posible solicitar la devolución de la parte de cuota del IAE de la entidad absorbida, si la entidad absorbente justifica debidamente tal absorción. T.E.A.C. R, 09-07-2008.
La entidad absorbente puede instar la devolución conforme al artículo 89.2 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) de la parte de la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas correspondiente a los trimestres naturales en los que la entidad absorbida no ejerció la actividad, así como los intereses que en su caso procedan, ante la Oficina competente para acordar dicho reintegro, siempre que justifique debidamente que se ha producido la absorción citada con una sucesión a título universal de todos los derechos y obligaciones de la empresa absorbida.

Son de aplicación a las sanciones las medidas cautelares reguladas en el artículo 81 de la Ley General Tributaria. T.E.A.C. R, 10-09-2008.
Las medidas cautelares reguladas en el artículo 81 de la LGT (Ley 58/2003) son aplicables a las sanciones tributarias por disponer el artículo 190.2 que será de aplicación a las sanciones tributarias lo dispuesto en el Capítulo IV del Título II de dicha LGT.

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