edición: 3007 , Viernes, 10 julio 2020
14/11/2013
Vuelta a las andadas

La banca relaja los criterios del crédito hipotecario

Las urgencias de la Sareb, la presión en limpiar los balances, bajada de tipos y optimismo en la recuperación, disparan las operaciones en el inmobiliario
Juan José González

Proliferan estos días los informes con advertencias de consultores, expertos sectoriales y agencias de calificación, del renovado interés de los inversores por el sector inmobiliario, al parecer, inmerso en una nueva etapa de resurrección tras más de cinco años de penitencia. Y vuelve con fuerza, con precios que ya encajan en los planes de negocio de fondos extranjeros y también nacionales, como prueba el cierre de numerosas operaciones en estos últimos meses. Sin embargo, en esta ocasión, las advertencias no se dirigen a los inversores, quienes ya habrán analizado oportunamente los riesgos de entrar en un mercado aún revuelto que quiere levantar cabeza. Los avisos se orientan esta vez a `denunciar´ el comportamiento del sector bancario, volcado, de nuevo, en una política activa de concesión de hipotecas a particulares, en este caso, movidos por la urgencia de dar salida a los activos inmobiliarios de sus balances. El movimiento, auténtico `revival´ inmobiliario, encuentra en las urgencias de la Sareb y en la caída de tipos, a sus perfectos aliados. Sensación de que algunos bancos vuelven a las andadas: las burbujas nunca mueren.

El momento es único, dicen unos. El sector es "vital", apunta el ministro Montoro. FCC y Bankia apuran las subastas. La Sareb tiene mucha prisa y más libertad para reventar el mercado con decenas de grandes operaciones. Los inversores se adelantan porque descuentan la inmediata llegada al punto de inflexión por las numerosas rebajas que, en media superan ya el 55%, en fin... que el sector vive en este sprint de final año, una verdadera primavera inmobiliaria. Contrasta la situación con el manifiesto optimismo oficial por la incipiente recuperación económica y su `efecto llamada´, destinado a provocar la inversión extranjera. 

Sin embargo, nada sería posible en esta, en principio, `vuelta a las andadas´, sin la colaboración del agente principal: el crédito. Es aquí el lugar en el que los expertos y, en concreto, las agencias de calificación, sitúan los comportamientos del sector bancario. El reciente informe de la agencia Fitch ofrece una radiografía perfecta al respecto, dejando en evidencia la actitud de las entidades financieras, de inmobiliarias y constructoras, en todos los casos con alta presión para sacar los activos inmobiliarios de sus balances y cerrar operaciones a la mayor brevedad.

En este sentido, el fuerte desajuste entre la oferta y la demanda de inmuebles ha provocado un cambio en las prácticas bancarias, con nuevos criterios para la concesión de créditos hipotecarios. Y ante la necesidad de los bancos en sacar inmuebles del balance, se han relajado las condiciones exigidas, se han flexibilizado períodos de tiempo y porcentajes, en particular, el que afecta a la cantidad que presta el banco en función de la tasación del inmueble, y que en la actualidad se acerca al 100% cuando hace unos años no superaba el 80%. El desequilibrio entre oferta y demanda ha sido tan fuerte como muestra que en la primera parte del año los bancos se desprendieron (ventas) de inmuebles adjudicados por hasta un 72% por debajo de las valoraciones iniciales.

Por tanto, las advertencias tienen como destinatarios a los bancos, al entender que han bajado la guardia en el apartado de las exigencias y también la calidad de la propia hipoteca, poniendo en peligro (mayor riesgo) y aumentando la probabilidad de impago. Y es este cambio, o relajación en los criterios para conceder créditos hipotecarios lo que preocupa a los analistas de riesgo crediticio. Estos señalan que si la situación ha cambiado en el mercado inmobiliario de forma radical es debido, entre otras razones, a un cambio en los criterios de las entidades en base a un mayor optimismo sobre el futuro de la actividad económica, con menor incertidumbre. 

Pero al mismo tiempo, y al igual que los inversores extranjeros, la banca parece haber identificado mayores oportunidades de rentabilidad en operaciones que hace apenas seis meses eran descartadas. En este sentido, los inversores del sector comienzan a descontar que si el punto de inflexión de la economía se encuentra a la vuelta de la esquina, el inmobiliario no andará muy lejos, sobre todo si el mercado ofrece nuevas facilidades (recorte de tipos de interés).

Y si las entidades financieras hacen el mismo análisis, es probable que el crédito circule con mayor fluidez a partir de ahora pero también con más riesgo. La banca viene insistiendo a lo largo de la crisis en que sólo habrá crédito para la demanda solvente, luego habrá que entender, efectivamente, que la actual demanda sí es solvente.

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