edición: 2350 , Jueves, 23 noviembre 2017
24/05/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

La evolución del ‘stock’ vislumbra una salida a dos velocidades de la crisis inmobiliaria

Murcia tiene un excedente de vivienda nueva sin vender cinco veces superior al del País Vasco
Las viviendas de obra nueva visadas en enero y febrero reflejan una presión de la demanda en Madrid y Navarra, e incluso aumenta en Andalucía por su desigual localización del ‘stock’
Juan Carlos Martínez

Los datos estadísticos empiezan a dejar entrever que la salida de la crisis inmobiliaria en España no va a resultar muy homogénea. El número de viviendas visadas por los arquitectos técnicos en los dos primeros meses del año constata que se empieza a abrir una gran brecha entre unas regiones y otras a la hora de encarar el cambio de ciclo. Que en unas regiones la anhelada convergencia entre oferta y demanda empieza a dibujarse en el horizonte, mientras que en otras no se atisba por ninguna parte. Diferencias que básicamente se relacionan con el stock de viviendas nuevas sin vender, que, en sus extremos, llega a ser de hasta cinco veces superior en Murcia que en el País Vasco. Los murcianos tocan a una vivienda por cada 29 habitantes, mientras que en el País Vasco a una por cada 150.

Representan las dos caras de un modelo de desarrollo urbanístico, que sirvió a Murcia para crecer de forma puntual durante la primera mitad de la pasada década a unos niveles desconocidos por esos pagos, pero sin la más mínima previsión de futuro, confiando en que esa burbuja jamás explotaría. De las 163.000 viviendas iniciadas desde 2005 apenas se han vendido 65.000, mientras que en el País Vasco –en el mismo periodo y con un 33% más de población– tan sólo necesitaron abordar la construcción de 72.500 viviendas, 44.700 ya vendidas.
 
Teniendo en cuenta que entre 2005 y en lo que llevamos de 2011 se visaron en toda España más de 2,7 millones de viviendas de nueva construcción, y que entre 2007 y el 31 de marzo de este año se han vendido aproximadamente 1,25 millones de unidades, serían 1,5 millones de viviendas las que estarían sin vender. Un dato que dejaría el stock en torno a las 800.000 unidades –algo más de 3% del parque residencial–,  una vez descontados los proyectos en autopromoción que están en marcha en régimen de cooperativas o de comunidad de bienes, ya que su venta está comprometida desde el principio de su promoción.
 
Junto al País Vasco, Madrid y Navarra son otras dos comunidades donde la recuperación del sector residencial parece contar con una base más firme. Ahí están para corroborarlo las más 4.000 viviendas visadas en la Comunidad de Madrid entre enero y febrero de 2011, tres veces más que las certificadas durante los dos primeros meses de 2010. Cifra que hace presagiar, de seguir la tendencia en los próximos meses, una recuperación sustancial de la actividad al finalizar el ejercicio, aunque todavía quedará muy lejos de las casi 66.000 viviendas visadas en 2006. En la capital, junto a actuaciones puntuales para rematar los PAUS del Norte o la promoción en parcelas aisladas del centro, el grueso de la actividad se va a centrar en los próximos dos o tres años en Valdebebas y El Cañaveral, nuevos barrios donde ya existen licencias para iniciar 4.500 viviendas.
 
Madrid, como Navarra y el País Vasco, asienta este tenue cambio de tendencia en una situación económica más saneada que en otras regiones gracias a una tasa de desempleo por debajo de la media y a un crecimiento más o menos positivo en los últimos trimestres. Aunque, desde el punto de vista del mercado inmobiliario, existan notables diferencias, al haber sido Madrid uno de los mayores exponentes del ‘boom’. Entre 2005 y lo que llevamos de 2011 han sido más de 240.000 las viviendas visadas, habiéndose vendido 130.000 desde 2007.
 
Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana son las tres comunidades autónomas que acumulan mayor número de viviendas sin vender, entre las 106.000 de Valencia y las casi 150.000 de Cataluña, aunque el ratio por habitante sea casi la mitad del que se registra en Murcia o Castilla-La Mancha. Tres regiones, las señaladas anteriormente, en los que ese excedente se localiza de forma desigual. Menor entre los municipios de mayor población y en el interior, y más acentuado en las localidades costeras donde la segunda residencia resulta predominante. Tan dispar resulta el reparto geográfico en la misma región que, por ejemplo, en Andalucía los arquitectos han visado, en enero y febrero, un 50% más de viviendas que un año antes, cuando existen zonas costeras donde resulta difícil dar salida a algunos productos.
 
El gran problema de algunos de estos excedentes es que no parece que tengan demanda salvo que se baje el precio más allá de niveles asumibles. Hasta los propios promotores, como las entidades financieras, reconocen, muy a su pesar, tenerlos en sus carteras. “Somos conscientes de que existe una parte del stock de viviendas que resulta ‘invendible’, bien por su localización, bien por su ubicación”, recogía el G-14, Grupo de Inmobiliarias por la Excelencia, en su último informe sobre la situación del sector, en línea con lo recogido por RR Acuña & Asociados.
 
Se trata de pisos deslocalizados, en macropromociones a medio terminar en la costa mediterránea, asociados al concepto de residencia vacacional, o en desarrollos situados en medio de la nada, como los casos de Seseña o Yebes, en Toledo y Guadalajara, respectivamente.

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