edición: 2640 , Miércoles, 23 enero 2019
02/09/2011

La rebaja del 4% en el IVA de las viviendas nuevas plantea numerosas dudas en su aplicación

Javier Ardalán
La rebaja del IVA para las viviendas nuevas, que acaba de adoptar el Gobierno, aparte de la polémica sobre si es una medida suficiente o no lo es para animar la venta del stock de viviendas que actualmente existe, ha creado una serie de interrogantes que alimentan una amplia polémica entre asesores fiscales sobre algunos de los aspectos complicados en la aplicación del Impuesto. La rebaja del IVA al 4% aprobado para las viviendas nuevas también puede ser aplicado a las viviendas de segunda mano únicamente si el vendedor renuncia a la exención del IVA, para lo cual se requiere que el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado en la operación. En el caso de viviendas adquiridas por particulares, por el contrario no es aplicable.

Así, se interpreta en las orientaciones que sobre la aplicación del beneficio fiscal recogido en el reciente Decreto-Ley 9/2011 ha realizado la Agencia Tributaria (AEAT), que anuncia que las entregas de viviendas rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción siempre que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

Además, el coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Otro aspecto a tener en cuenta, es que la reducción en el tipo es aplicable a la entrega de una vivienda que se va a destinar a oficina, siempre y cuando el inmueble disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda.

La aplicación del tipo superreducido a la entrega de viviendas depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente. Por tanto, no resulta obligatorio que la vivienda sea la habitual del comprador. 

Un ejemplo muy interesante de los que plantea la Agencia Tributaria es el de la adquisición en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a la promotora directamente, cuando la vivienda y garaje están situados en el mismo edificio. En casos como este, se aplica un 18% pues la entrega de la vivienda transmitida en el mismo acto no está sujeta al IVA, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por tratarse de una operación entre particulares.

Con respecto al calendario, en aquellos casos en que se efectúen pagos de créditos hipotecarios, después del 31 de diciembre de 2011 por viviendas adquiridas antes de esa fecha y cuyas entregas hayan tributado al tipo superreducido del 4%, no se deberán rectificar las cuotas de IVA repercutidas  a ese tipo, puesto que el artículo 90.Dos de la Ley de este impuesto dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo.

 En las entregas de viviendas, el devengo del impuesto se produce en el momento en que la misma se ponga a disposición del adquirente, por lo que si esto se produjo en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011, el tipo impositivo aplicable al conjunto de la operación será del 4%, con independencia de que parte del pago se instrumente a través de  deuda hipotecaria.

En relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido hasta el 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% no se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos.

En los anticipos, el devengo del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo impositivo aplicable será del 8%, con independencia de que  el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%.

A pesar de la rebaja en el tipo para las viviendas nuevas, la entrega de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública no ha experimentado ningún tipo de rebaja y  mantienen la tributación al  tipo superreducido. 

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