edición: 2785 , Martes, 20 agosto 2019
28/11/2018
Desconcierto legislativo

La Ley Hipotecaria encalla en el Congreso entre errores y contradicciones

Están pendientes de la norma: la demanda de crédito; los ingresos del Estado; el beneficio de la banca; la construcción y el empleo
Juan José González
Días de actividad fabril intensiva en los departamentos de crédito hipotecario de la banca. Todos, sin falta, revisan y recomponen sus estrategias de crédito. Sólo se habla y trata de costes, de ahorrarlos y repercutirlos, en definitiva, de reasignar y redefinir el principal producto en la actualidad que nutre las cuentas del sector financiero. El hipotecario es ahora una actividad que vive un cierto desconcierto, como es el situado entre la última decisión del Gobierno (asignando la obligatoriedad del pago del IAJD al banco) y la futura Ley Hipotecaria en su fase final de tramitación, previa a su aprobación. La mayoría de las entidades financieras frenaron en seco con la sentencia del Tribunal Supremo que resolvió que el impuesto hipotecario sería devengado a cargo del hipotecado, el prestatario. Pero tras la sentencia reinó el caos, un desconcierto que a la postre ha forzado a todas las entidades bancarias a una revisión a fondo del producto hipotecario.
Es un tiempo de trabajo, pero intermedio, hasta la aprobación de la nueva Ley Hipotecaria que saldrá del Congreso para ser sancionada y promulgada por el Rey y publicada en el BOE, en el que las entidades bancarias están planteando varias hipótesis y alternativas con las que esperan hacer frente a las novedades legales. La nueva normativa provocará un cambio profundo y sustancial en los préstamos hipotecarios que, seguramente, se irán incorporando a los nuevos créditos en los próximos meses. Normativa que introducirá cambios o variables en la estructura de costes de la hipoteca. Como consecuencia de la misma, se espera el encarecimiento de los nuevos préstamos y una previsible ralentización y mayor competencia de la firma de hipotecas. Aunque para ello será necesario que el Congreso desatasque la tubería por donde transita (o transitaba) la futura ley.

Se revisan estructuras de costes de los préstamos hipotecarios con carácter previo a la aprobación final de la nueva Ley Hipotecario que ahora espera como agua de mayo un sector financiero `descolocado´ e inseguro tras el paso en falso del Tribunal Supremo, con un fallo a favor del sector, obligando al prestatario al pago del impuesto de AJD, y al que siguió una decisión del Gobierno en sentido contrario, cambiando la titularidad del pagador, esta vez, a cuenta del prestamista bancario.

Sin entrar en que no hay razón para la intervención de la Justicia para señalar quién debe ser el sujeto pasivo del impuesto, como tampoco del titular de los gastos, porque, entre otras razones, ya están determinadas por la ley actual, el sentido de la retroactividad y de sus efectos económicos, sitúan la intervención de los jueces en un mal lugar que, como se ha visto, es capaz de originar graves perjuicios a los ciudadanos y también a las entidades bancarias. En este punto (que es donde se cuestiona y se juega la retroactividad de la norma) la nueva ley que se aprobará en las Cámaras legislativas, no dejaba claro a quién correspondían los costes de los AJD. De ahí que la tramitación se haya estancado para una última (o penúltima) lectura.

Entretanto se desatasca la Ley, los bancos cuentan (casi por defecto) que serán ellos y no la clientela los paganos de varios costes que hasta ahora corrían a cargo (manu militari) de los prestatarios, lo que, obviamente fuerza a los prestamistas bancarios a asumir una subida de costes que deberán compensar con otra equivalente subida de precios. Queda así abierta una fase en la que las entidades bancarias estudian las novedades de los préstamos hipotecarios límpios de descuentos y escaletas de producción en función de, por ejemplo, mayores vinculaciones por la vía de la suscripción de sus productos, vía por cierto, que parece estar condenada en la futura nueva ley.

Los nuevos precios tras la aprobación de la Ley continuarán ejerciendo su función como variable de las ofertas y, por tanto, en torno a ellos se articulará la competencia entre las entidades. El impasse producido en la tramitación de hipotecas en el sector bancario tras la sentencia del Tribunal Supremo y la decisión del Gobierno sobre el pago del impuesto de AJD, ha sido aprovechado, sin embargo, por algunas entidades para modificar las ofertas que mantenían a la baja el diferencial sobre el Euribor y que inmediatamente han congelado en el entorno del 1%.

Ahora la Ley atascada en el Congreso de los Diputados parece estar viviendo una revisión en la sombra, una puesta al día -antes de su nacimiento- en algunos aspectos polémicos detectados a partir de la sentencia del alto tribunal. Uno de ellos sería el relativo al carácter retroactivo de la ley, el cual debe despejar los plazos de su aplicación y vigencia que, como se ha visto en las últimas semanas su indefinición origina numerosos problemas, habida cuenta de la dificultad de deshacer operaciones fiscales pasadas. 

Sin embargo, la preocupación principal del Gobierno no se limita a las dificultades de los ciudadanos para hacerse con una hipoteca, sino a la posibilidad de un frenazo en el mercado inmobiliario como consecuencia de una subida de los costes de las hipotecas, lo que frenaría la demanda de viviendas, retrasaría su compra, reduciría los ingresos (vía impuestos) del Estado y las Administraciones autonómicas, repercutiría en menores ingresos para los bancos, caída de la demanda de viviendas, de empleo en el sector y menor crecimiento económico del país. Se supone (y se espera) que los legisladores hayan tenido en cuenta la secuencia de la cadena.

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