edición: 2597 , Viernes, 16 noviembre 2018
14/09/2012
Los fondos de inversión inmobiliaria se retiran en masa de la periferia del euro

Las entidades españolas y los inversores extranjeros reticentes al `banco malo´ del Gobierno

Carlos Schwartz

La idea de que habría inversores privados que participarían en la capitalización de un `banco malo´ constituido a partir de los nuevos decretos de reforma del sector bancario ha chocado contra la realidad. Un precio basado en el valor contable menos provisiones no atrae capital. Esto supone que el Gobierno si quiere sacar adelante la participación de inversores privados deberá apuntar a un precio menor que el establecido en los textos legislativos. Pero aun en ese caso no habrá inversores extranjeros. En el caso de la vivienda terminada en la cartera de los bancos las provisiones establecidas son del 35%, es decir que este sería el descuento sobre el valor contable. “Ese descuento no atrae a nadie”, señala una fuente de una gestora de fondos de inversión en Londres.

Como la cartera se valoró en el punto más alto de la burbuja, esa detracción del precio no atrae público inversor. Lo cual de hecho es una tijera que se puede cerrar sobre los balances de los bancos puesto que la provisión del 35% fue pensada para dar un valor residual a la propiedad en manos de las entidades que conservan una integridad de capital que no les obligara a una mayor sangría. Si el descuento es mayor para la propiedad que se traspase al `banco malo´, los bancos que no necesitan ayuda del Estado deberán ajustar el valor de sus inmuebles en los balances. Un informe del banco de negocios estadounidense Morgan Stanley señala que ese ajuste adicional, que sería de entre un 10% y un 20%, puede suponer una carga añadida en las provisiones de la banca de entre 7.000 y 14.000 millones de euros.

El problema que se le presenta al Gobierno es que si el precio se reduce se afecta al balance de los bancos que conservan una cierta integridad en su capital, quienes a su turno son quienes deberían invertir en el o los bancos malos... Este es un bucle del que es desde luego difícil de salir. Si no bajo los precios no tengo inversores; si bajo los precios les ocasiono a los inversores pérdidas en sus propios bancos. Claro que la salida era lograr que los inversores institucionales en el sector inmobiliario acudieran. Pero esos inversores en España están cargados de propiedad invendible y carecen de liquidez para invertir, cuando no están al borde la quiebra. El recurso de invitar a los fondos extranjeros no existe.

Los gestores de los fondos de inversión en propiedad inmobiliaria más grandes del mundo han eliminado a la periferia del euro de su mapa de inversión. Fidelity Worldwide Investment (FWI) que junto con Standard Life Investments gestionan las carteras de inversión inmobiliaria de algunos de los fondos de pensiones más grandes de Europa y Asia lisa y llanamente han tachado del mapa a España, Italia, Portugal e Irlanda. Los analistas del sector puntualizan que los clientes de las gestoras de fondos no quieren invertir en la periferia y solicitan inversiones en el núcleo de la Unión Europea (UE). La inversión se dirige a Alemania, Francia, Bélgica, Holanda y Luxemburgo y se está focalizando en la propiedad comercial, especialmente en oficinas para alquilar. Pese a que la rentabilidad es más baja que en otros mercados, abunda la liquidez.

La lección de la periferia ha dejado más que reticentes a los fondos que se ven ahora incapacitados de hacer caja en países como España sin una gran pérdida. De acuerdo con los analistas de Real Capital Analytics en el segundo trimestre de 2012 en España se han registrado sólo tres operaciones en propiedad comercial comparado con 58 operaciones en 2011. La situación de Italia no es mejor, con una caída del 90% en estas operaciones en el segundo trimestre, las operaciones en el segundo trimestre fueron solo dos comparadas con las 56 de hace un año. La tendencia a concentrar la inversión en el núcleo de la UE se ha agudizado este año a causa de los temores sobre el futuro de la unión monetaria y la integridad de la zona del euro. Los fondos de pensiones parecen más cautelosos que el Fondo de Reserva de la Seguridad Social española que tendrá que hacer caja con deuda devaluada para hacer pagos de pensiones en enero de 2013. Quien parece dispuesto a entrar al trapo si los precios bajan mucho es Schroders Real Estate Investment Fund entidad que ha declarado que “no se deben excluir las oportunidades”.

Los gestores de fondos de inversión califican a los mercados de España e Italia como “moribundos”. Su apreciación es que el ajuste de precios está lejos de haberse hecho aun, y lo que es peor consideran que hay una verdadera trampa de liquidez que hace imposible salirse del mercado si es necesario buscar otros horizontes. Mientras, el Gobierno deberá encontrar alguna salida a su dilema porque de lo contrario deberá dejar a los inversores privados para más adelante. Es decir para cuando las sociedades inmobiliarias denominadas `banco malo´ hagan sus propias minusvalías entre el precio al que toman la propiedad de los bancos y el precio al que la venden a los inversores. España se va a encontrar una vez más cercada por una realidad que es más terca que lo que los sucesivos gobiernos suponen. Parece ser que en el mundo real los precios operan de una forma distinta que en la cabeza de los funcionarios. Más de un experto en saneamiento bancario han apuntado de forma reiterada que no existe un saneamiento bancario que no entrañe pérdidas fiscales. Al final del recorrido puede que se recupere algo pero pensar que una cirugía de la envergadura que hay que llevar adelante se haga sin pérdida de sangre no es realista.

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