edición: 2327 , Viernes, 20 octubre 2017
29/03/2016
LA OREJA DE LARRAZ

Las obras municipales en una calle no anulan el contrato de arrendamiento de los locales comerciales

Javier Ardalán
Las obras municipales de larga duración en una calle, que dificultan el acceso a un local comercial, pero sin impedir  la actividad comercial, no son razón suficiente para declarar suprimido el contrato de arrendamiento, por incumplimiento del arrendador, y dejar de pagar las mensualidades estipuladas, tras entregar las llaves.
Así lo ha determinado el Tribunal Supremo, en sentencia de 18 de marzo de 2016, en un litigio en el que el arrendador del local de negocio pedía en su demanda que se declarase la subsistencia del contrato de arrendamiento de un local de negocio del centro de Sevilla, y se condenase a la parte demandada a continuar dando cumplimiento a las estipulaciones del contrato, y por tanto se condenase a los arrendatarios al pago de las rentas que se han devengado, y todas las que se devenguen durante la tramitación de la sentencia.

El ponente, el Magistrado Francisco Javier Arroyo, determina que no procede rebajar la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido por  el juzgado de Instancia no se puede considerar una indemnización, sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el arrendador, exclusivamente, el cumplimiento del contrato, unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación, y sin que conste que el arrendatario volviese a alquilarlo.

Las razones que justifican la rebaja de la cláusula penal en los casos de desistimiento de la relación contractual arrendataria son, en primer lugar, que ésta pretende una indemnización global por incumplimiento total del contrato, a partir del desistimiento, siendo así que la cláusula penal tiene como función, además de la coercitiva, la liquidadora de daños y perjuicios (artículo 1152 del Código Civil y sentencias de 26 marzo de 2009, 10 noviembre 2010, 21 febrero 2012) y no cabe aplicarla automática y enteramente, cuando consta que es superior a los que se han producido realmente.

Además, el arrendatario no probó que el arrendador volviese a arrendar el local (como se declara en la sentencia recurrida) o que obstruyese la posibilidad de hacerlo.

La parte demandada se opuso a la demanda y planteó reconvención solicitando que el contrato se declarase resuelto, con efectos de 30 de junio de 2009, por incumplimiento del arrendador, incumplimiento alegado por haberse iniciado obras en la calle donde se situaba el local, obras que fueron de larga duración y que dificultaban el acceso, pero que no impedían el ejercicio de la actividad comercial. El 5 de agosto de 2009 las arrendatarias entregaron las llaves a la arrendadora por medio de servicio de mensajería, y lo comunicaron por burofax, comunicación a la que se opuso la arrendadora insistiendo en el cumplimiento del contrato.

La sentencia viene a complementar la jurisprudencia del Alto Tribunal, ya existente sobre la materia. Así,  se había fallado sobre casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (conocida como ‘multa penitencial’), en sentencias de 23 de diciembre de 2009, 6 de noviembre y 10 de diciembre de 2013, 10 de diciembre de 2013 y 29 de mayo de 2014.
 
También, se ha fallado en casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato (sentencia de 26 de junio de 2002). Es el caso que ahora analizamos.

Y, en tercer lugar, los casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución (sentencia de 9 de abril de 2012).

La Sala, por tanto, desestima el recurso de casación interpuesto, confirmando la sentencia de la audiencia provincial de Sevilla, que había declarado la subsistencia del contrato de arrendamiento del local de negocio suscrito entre las partes, y condenaba a los demandados, arrendatarios, a satisfacer solidariamente la cantidad de 42.214,72 euros.

La sentencia estima que la petición del demandante, arrendador, no excede de los límites de la buena fe, pues si el arrendatario vio mermados sus ingresos por las obras de la calle, también lo debieron de ser las posibilidades de obtener un nuevo arrendatario, para el arrendador, todo ello por unas obras ordenadas por el ayuntamiento, y que por tanto no estaban bajo el dominio del arrendador.

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