edición: 2577 , Jueves, 18 octubre 2018
19/11/2008

Las sociedades de inversión en inmuebles para el alquiler tributarán al 18%

Javier Ardalán

El Ministerio de Economía y Hacienda ha declarado en proceso de ‘información pública’ un nuevo borrador del anteproyecto de ley que regula las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi), que elimina la exención en la tributación del Impuesto sobre Sociedades que constaba en el borrador hecho público por este Departamento ministerial en el pasado mes de octubre.

La redacción de la Dirección General de Tributos previa eximía a estas sociedades del pago de este tributo, pero eran los socios quienes tributaban por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Con el cambio se pretende evitar que haya socios no residentes que al final no paguen, frente a los que los nacionales estarían en desventaja.

En el nuevo documento, estas sociedades van a tributar al 18% sobre los beneficios distribuidos, que tendrán que ser como mínimo del 90% de los ingresos obtenidos por el alquiler, de la totalidad de los dividendos obtenidos por su participación en otras Socimi y de un 50% de las plusvalías generadas por la venta de inmuebles o de las participaciones en otras sociedades de inversión inmobiliaria, pero quedan exentos los dividendos distribuidos a sus socios, que habrán de ser personas físicas tanto residentes como no residentes.

El objeto social principal deberá ser la inversión en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y son conocidas fuera de nuestras fronteras como Reit. Y la transmisión de los inmuebles o participaciones afectos a su objeto social principal tributarán al tipo general del Impuesto sobre Sociedades cuando se hayan incumplido los requisitos de permanencia establecidos en el nuevo borrador.

Además, este incumplimiento implicará, para cada inmueble, que junto con la cuota del período impositivo en el que se produjo el incumplimiento, deberá ingresarse el importe resultante de aplicar el porcentaje del 12% a las rentas generadas por dichos inmuebles en la totalidad de los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, sin perjuicio de los intereses de demora que resulten procedentes.

Otra de las novedades importantes es que se ha eliminado la limitación de que ningún socio pudiese superar el tope del 5% del capital social, lo que impedía que las inmobiliarias patrimonialistas se transformasen en este nuevo tipo sociedades y obligaba a que todos los  inversores fuesen minoristas.

Deberán tener invertido, al menos, el 85% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento y en participaciones en el capital de otras Socimi nacionales o no residentes. El capital social mínimo habrá de ser de 15 millones de euros.

De esta forma, la estructura legal se aproxima al modelo francés, que ha cosechado un éxito notable en el país vecino (aunque tiene un límite accionarial de 60 por ciento del capital), y favorece fundamentalmente a la banca que podrá aportar su parque de inmuebles a estas sociedades al valor de tasación en el momento de su integración, lo que impedirá una caída del valor de los precios.

Así, estas sociedades pueden ayudar a captar inversores individuales. Con este nuevo régimen, las socimi pueden convertirse en una buena salida para compañías que tienen mucho patrimonio inmobiliario y que, para obtener liquidez, se plantean su venta para ocuparlo en alquiler, puesto que podrían crear una entidad de este tipo y dar entrada a inversores particulares. Incluso las entidades bancarias que se han quedado activos de inmobiliarias o acciones de compañías del sector con problemas financieros podrían crear sumarse a estas operaciones para rentabilizar sus activos.

En Alemania y Reino Unido las trabas fiscales las han hecho prácticamente inviables, experiencia que ha llevado a Tributos a alinearse con el modelo francés. En el caso de Estados Unidos, también funciona muy bien, este tipo de sociedades tributa al 1% hasta que se vende la participación, los dividendos lo hacen al 18%, y es posible abonar el impuesto en el foco de inversión.

Los bienes inmuebles adquiridos deberán serlo en propiedad. En particular, se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

Las acciones de las entidades deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

El saldo de la financiación ajena no podrá superar el 60 por 100 del activo de la entidad y el beneficio obtenido en el ejercicio, debe  distribuirse dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en al menos el 90% de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y participaciones, afectos al cumplimiento de su objeto social principal, así como de los beneficios que se correspondan con rentas procedentes de las actividades accesorias; el 50% de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y participaciones, realizada una vez transcurridos los plazos; y sobre el 100% los beneficios procedentes de dividendos distribuidos por otras socimi.

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