edición: 2287 , Miércoles, 23 agosto 2017
20/10/2008
Observatorio Fiscal

Las transmisiones de derechos de compraventa en los inmuebles

Datadiar

Nos referiremos a las operaciones en el mercado inmobiliario, en las que una persona física, compradora de un inmueble en construcción, cede a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble. La Dirección General de Tributos (D.G.T.), en numerosas consultas considera que la cesión de derechos de compra de una vivienda en construcción estará sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, siempre que el transmitente no sea sujeto pasivo del Impuesto sobre el valor añadido. En caso contrario, la operación quedaría sujeta a este impuesto (excepto si tales derechos de compra no están afectos al patrimonio empresarial).

Asimismo, la base imponible de la transmisión onerosa de los derechos de un contrato de compraventa de una vivienda en construcción, realizada por el comprador antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción, estará constituida por el valor real de la vivienda cuyos derechos se transmiten.

Además, el sujeto pasivo será el adquirente del derecho.

La cuestión polémica radica, en lo relativo, a la cuantificación de la base imponible. La D.G.T., llega a esas conclusiones teniendo en cuenta lo establecido en el art. 17.1. TR ITP y AJD y en el art. 47 de su Reglamento.
 
 Por lo tanto, estas operaciones se liquidarán por el tipo correspondiente que corresponda a la transmisión de derechos desarrollado por las CCAA y en su defecto, el 4%, pero la base imponible, no sería, según esta opinión, el importe pagado por esos derechos, sino el valor real del inmueble sobre el que recaen los mismos.

Es esta una interpretación con la que se puede discrepar y que no vincula, hasta el momento, a los Tribunales Económico-Administrativos.

Esos preceptos, se aplicarían en supuestos en los que la titularidad sobre esos derechos implique, de manera automática, con su simple ejercicio, la titularidad sobre el bien inmueble. Se refieren más, a las promesas de compraventa o a este tipo de contratos definitivos, en los que falta algún requisito formal, pero no de validez del mismo.

Además, se debe tener en cuenta que, en este tipo de operaciones, el ejercicio directo de esos derechos, no otorga la titularidad del inmueble de una manera inmediata y directa, sino que hay que continuar cumpliendo con todas las obligaciones dimanantes del contrato privado en el que se ha producido la subrogación, sobre todo, el pago del precio, al promotor.

La interpretación mantenida sobre este tema, supondría separarse, en cierta medida, del principio de contribuir según la respectiva capacidad económica del contribuyente y además, también, incidiendo en el anterior principio, se podría llegar a la interpretación de estar tributando dos veces por el valor del inmueble, una primera vez, con la transmisión del derecho y otra, cuando el titular de los mismos adquiere la propiedad civilmente.

Algunas Comunidades Autónomas han acogido esta interpretación, pues nos consta así, pero otras, no la están aplicando por discrepar de la misma.

Este tipo de operaciones, podrían incluirse en aquellas en las que parece aconsejable recurrir, las posibles liquidaciones provisionales de la Administración tributaria competente hasta este momento a los Tribunales Económico-Administrativos, ya que de la norma actualmente vigente no parece llegare a esas conclusiones de una manera inequívoca.

Ha existido y existe mucha especulación en el mercado inmobiliario. Hubo momentos, en que coincidieron dos factores, por un lado, la inestabilidad en las bolsas, que hizo que el inversor buscara otras opciones para rentabilizar su capital; y la entrada del euro; que movilizaron grandes cantidades de inversión a la adquisición de inmuebles.

Así, era y sigue siendo habitual, la inversión en una promoción mediante contrato privado, cuyos derechos sobre el mismo se transmiten a favor de otra persona o personas, con un porcentaje de beneficio sobre las cantidades ya aportadas, todo ello, con el consentimiento del promotor, que accede a la subrogación del tercero en el contrato privado.

No obstante, también hay que indicar, que algunas promotoras, para evitar estas situaciones, empezaron a incluir en sus condiciones contractuales la imposibilidad de realizar este tipo de transmisiones.

Ahora, con las connotaciones tributarias que pueden acarrear, hay que tener en cuenta, el posible coste de las contingencias fiscales que implícitamente supone el realizar este tipo de operaciones, se esté o no de acuerdo, con la interpretación que la Administración tributaria haga de las mismas.

Ahora, el legislador tributario, en el Proyecto de Ley por la que se suprime el Impuesto de Patrimonio en tramitación parlamentaria, introduce una serie de modificaciones tributarias. Entre ellas, plantea una nueva redacción del art. 17.1 LITP mencionado, en la que manteniendo como regla general el mismo criterio introduce una excepción cuando se trate de inmuebles que se encuentren en fase de construcción, supuesto en el que se tomaría como base imponible el valor real del inmueble en el momento de la transmisión del crédito o derecho, siempre que no resulte inferior al importe satisfecho por dicha cesión, en cuyo caso se consideraría como base imponible este último

Según la exposición de motivos de la Ley en proyecto dicha modificación tiene como principal finalidad la de mejorar la situación de los particulares que transmiten su derecho de adquisición de viviendas en construcción, atendiendo a las actuales circunstancias del mercado inmobiliario, al evitar el encarecimiento que supone la adición del gravamen por Transmisiones Patrimoniales al que debería soportarse por el IVA. Lo que no deja de sorprender, pues se justifica la modificación como una medida frente a una situación económica, que no deja de ser algo coyuntural, en lugar de un mecanismo para evitar una doble imposición.

Por otra parte cabe señalar que ni lo uno ni lo otro cabe considerarse alcanzado plenamente cuando el valor real del inmueble en el momento de la cesión del derecho sea superior al precio satisfecho por esta última. Pues en este caso cabe suponer que el exceso del valor real se corresponde con pagos aun no efectuados por el cedente y que el promotor exigirá posteriormente al que se subroga en su posición compradora, con repercusión de las correspondientes cuotas de IVA, lo que debería plantear la consideración del importe satisfecho por la cesión como base imponible en todo caso, evitando por una vez el omnipresente criterio del valor real.
Será esta una cuestión que planteará a buen seguro una cierta litigiosidad incluso doctrinalmente.

Equipo jurídico de DATADIAR.COM

Consultas Vinculantes

Aportación de certificado de estar al corriente de las deudas tributarias. D.G.T. C, 29-04-2008.
Debe tenerse en cuenta que en el concepto de actividad económica principal deben incluirse las actividades que integren el objeto social, las que integren el ciclo productivo y las que resulten necesarias para la organización del trabajo, en concreto, deben entenderse incluidos los servicios que de no haber sido contratados, deberían haber sido realizados por la empresa contratante.

Al haber pasado cuatro años desde la presentación de la declaración-liquidación en la que se originó que el exceso de cuotas deducibles sobre las devengadas, se perderá definitivamente por caducidad el derecho a efectuar la compensación. D.G.T., 03-06-2008
Transcurridos cuatro años desde la presentación de la declaración-liquidación en la que se originó que el exceso de cuotas deducibles sobre las devengadas y que el consultante dejó a compensar, se perderá definitivamente por caducidad el derecho a efectuar dicha compensación en períodos de liquidación posteriores, así como a percibir la devolución de dicho saldo.

Tribunales

IVA. Liquidación improcedente por existencia de prescripción en la liquidación tributaria. T.S. S, 25-04-2008.
De acuerdo con el artículo 29.3 LDGC, el incumplimiento del plazo máximo de duración de las actuaciones inspectoras  determina que no se considere interrumpida la prescripción como consecuencia de dichas actuaciones. En este caso, por tanto,  el inicio de la comprobación comunicado el 6 de febrero de 2004 y las actuaciones posteriores carecen de efectos interruptivos  de la prescripción, produciéndose la interrupción de la prescripción a partir de la notificación de la liquidación tributaria efectuada  el 14 de septiembre de 2005, lo que implica que debe declararse la prescripción del derecho de la Administración para liquidar la  deuda tributaria de los períodos anteriores en 4 años a dicha fecha, esto es, del ejercicio 2000 y de enero a junio del ejercicio  2001.

Impuesto Especial sobre la Electricidad. Sanción por no haber dado de alta la fábrica en el registro correspondiente. T.S. S, 28-04-2008
En la demanda del presente recurso la entidad actora invoca, en síntesis, reproduciendo sustancialmente las  alegaciones ya efectuadas en la vía administrativa previa, que el TEAR de Galicia mantiene la procedencia de la infracción grave  y de la sanción, pero no se reconoce ningún descubierto tributario en relación con la actividad de fabricación de energía eléctrica,  siendo evidente que no procede aplicar sanción alguna, al carecerse de cuota de referencia para su aplicación.

Tribunales Económico-Administrativos

No son exigibles al sucesor las sanciones que deriven de una conducta o un incumplimiento personales del obligado principal, que son independientes de dicho ejercicio. T.E.A.C. R, 28-05-2008
Las sanciones tributarias exigibles al sucesor en la actividad son las que se concretan en un porcentaje de la cuota devengada por los tributos que recaen sobre la actividad, su ejercicio o los rendimientos que produce, pues sólo éstas son “deudas y responsabilidades tributarias derivadas del ejercicio de explotaciones y actividades económicas”. Otras sanciones, por ejemplo, las impuestas por incumplir requerimientos, cualquiera que sea la causa de éstos, las debidas a infracciones simples documentales o contables, etc., no integran la deuda tributaria a la que se refiere el artículo 58 de la LGT de 1963 (Ley 230/1963) y no son exigibles al sucesor, pues no derivan del ejercicio de la explotación o actividad económica, sino de una conducta o un incumplimiento personales del obligado principal que son independientes de dicho ejercicio.

El embargo de los bienes y derechos, como medida cautelar, es ajustada a Derecho, dado que de no producirse, se vería gravemente dificultado o imposibilitado el cobro de la deuda tributaria. T..E.A.C. R, 28-05-2008
La medida cautelar consistente en el embargo de bienes y derechos adoptada en base al artículo 41.5 de la LGT (Ley 58/2003) se ajusta a Derecho, dado el elevado importe de la responsabilidad y la carencia de otros bienes del interesado, de manera que de no producirse, se vería gravemente dificultado o imposibilitado el cobro de la deuda tributaria. También es justificada, lícita, adecuada y proporcional a los fines que persigue, ya que la deuda por la que responde está liquidada y no ha habido intención de pago sino que, por el contrario, se ha producido el cese en la actividad de la entidad deudora que ha quedado vacía de contenido patrimonial por las actuaciones del administrador declarado responsable.

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