edición: 2681 , Jueves, 21 marzo 2019
28/12/2016
LA OREJA DE LARRAZ

Las viviendas que alquilan las empresas están exentas de IVA si se incluye el nombre de la persona beneficiaria

Javier Ardalán
Se acaban de publicar dos importantes resoluciones del Tribunal Económico Administrativo (TEAC) sobre el IVA del alquiler de viviendas habituales para personas físicas de las empresas que firman el contrato con el arrendador.
Hasta ahora, la Dirección General de Tributos, ante esta cuestión, concluía que el hecho de que figure como arrendataria en el contrato de arrendamiento de una vivienda una persona jurídica, determinaba que la operación esté sujeta y no exenta del IVA.  Este órgano, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley General Tributaria, debe aplicar el mismo criterio.

Sin embargo, las resoluciones, de 15 de diciembre, establecen que el arrendamiento de una vivienda realizado a una persona jurídica está exento de IVA cuando en el contrato de arrendamiento se especifica la persona física concreta que la va a ocupar, de manera que se impida el subarrendamiento o cesión posterior a personas ajenas a aquellas designadas en el contrato de arrendamiento.

Establece la Sala que el contrato no debe facultar al arrendatario ni a subarrendar o ceder la vivienda ni a designar con posterioridad a la firma del contrato a las personas físicas usuarias del inmueble, no teniendo la posibilidad de que la vivienda se destine a su utilización por distintas personas físicas durante la vigencia del contrato de arrendamiento.

El TEAC ya se había pronunciado en este mismo sentido en su resolución de 8 de septiembre de 2016, siguiendo la jurisprudencia de diversos Tribunales Superiores de Justicia (TSJ), que permite aplicar en IRPF la reducción del 60% por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda cuando el arrendatario es una persona jurídica, pero quede acreditado que el inmueble se destina a la vivienda habitual de una persona física.

La cuestión que se dilucida en este caso es si las estipulaciones contractuales del arrendamiento evidencian que el contrato se pactó con la única finalidad de que el inmueble fuese objeto de uso por una persona física concreta, sin que por ello y en caso afirmativo, se acuda a una interpretación extensiva de la exención no permitida por el ordenamiento tributario.

Considera la Sala que la dicción del precepto y finalidad de la exención deben permitir incluir este supuesto en la norma, dado que con ello no se violenta ni su ámbito de aplicación ni la finalidad perseguida por el legislador.

En este sentido se señala que lo que se pretende con la exención es que la finalidad del contrato de arrendamiento debe ser únicamente servir de vivienda a una concreta persona, es decir, que cuando se acredita que no existe un negocio jurídico posterior al contrato de arrendamiento por el que se cede el uso de la vivienda (porque se concreta la persona física o personas físicas que van a ocupar el inmueble destinado a vivienda), y que por ello no puede destinarse a residencia de otra persona, cualquiera que sea su título o el motivo de la cesión, debe incluirse la operación dentro de la exención que ahora examinamos.

No se incluirá en el ámbito de aplicación de la exención aquel contrato de arrendamiento por el que se faculta al arrendatario a designar a las personas que vayan a ocupar la vivienda. Esta designación posterior de la persona o de las personas (es así cuando puede destinarse a un uso de distintas personas por períodos temporales inferiores al del contrato de arrendamiento de forma sucesiva) que van a ocupar el inmueble no puede sino comportar una cesión o subarriendo que impide que el arrendamiento este exento de IVA.

Esta conclusión no se considera contraria por el TEAC a la interpretación que de esta exención ha realizado el TJUE en una jurisprudencia extensa (entre otras, sentencias de 4 de octubre de 2001; de 9 de octubre de 2001; de 9 de octubre de 2001, etc.).

De acuerdo con esta jurisprudencia, la interpretación del concepto de arrendamiento de bienes inmuebles no puede depender de la lectura que dicho concepto reciba en el Derecho civil de un Estado miembro. Estamos ante un concepto autónomo de derecho comunitario que debe definirse para todo el ámbito de la Unión.

Además, las exenciones deben ser objeto de interpretación estricta, por constituir excepciones al principio general de que el IVA se percibe sobre toda prestación de servicios efectuada a título oneroso por un sujeto pasivo, aunque esta norma de interpretación estricta no significa que los términos empleados para definir las exenciones hayan de entenderse de modo que las prive de sus efectos. O lo que es lo mismo, esta exigencia de interpretación estricta no significa, sin embargo, que los términos empleados para definir las dispensas hayan de entenderse de una manera tan restringida que obstaculicen el logro del objetivo que persiguen.

El TJUE indica que la normativa comunitaria no define el concepto de ‘arrendamiento’ y tampoco se remite a las definiciones adoptadas al respecto por la normativa de los Estados miembros. Añade que la característica fundamental del concepto de ‘arrendamiento de bienes inmuebles»’ a efectos de la aplicación de la exención, es que consiste fundamentalmente en el hecho de que un arrendador confiere a un arrendatario, por un plazo pactado y a cambio de una retribución, el derecho a usar un inmueble con las facultades atribuidas a su propietario y a impedir que cualquier otra persona disfrute de ese derecho, siendo el propietario quien realiza la prestación de servicios imponible y el arrendatario quien entrega, a cambio de ésta, la contrapartida.

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