edición: 2614 , Miércoles, 12 diciembre 2018
27/10/2008
Observatorio Fiscal

Los arrendamientos con opción de compra

Datadiar

Debido al momento económico al que nos enfrentamos, existen muchas empresas dedicadas a la promoción inmobiliaria que se encuentran en una situación cuanto menos difícil. Han visto disminuir sus ventas por diferentes motivos, entre ellos, el alto precio de los inmuebles, y la incapacidad económica de los ciudadanos. Ante ello, muchas de estas empresas han optado por modificar sus pautas de conducta. De forma que se empieza a instaurar una línea de negocio que es el arrendamiento con opción de compra. Con esta medida, el ciudadano puede optar a una vivienda y satisfacer las cuotas del arrendamiento; y la empresa obtiene “liquidez” para seguir enfrentándose al presente momento económico.

Este tipo de operaciones han sido objeto de múltiples discusiones respecto a su tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Por este motivo, y como consecuencia, de su proliferación en el momento actual, nos parece interesante analizar el tratamiento fiscal de las mismas.

En líneas generales, podemos indicar que esta operación está dividida en dos fases:

• Por un lado, nos encontramos con el arrendamiento, operación que tributaría al 16%.

• Por otro lado, el ejercicio de la opción de compra, que conlleva la venta del inmueble, entrega de bienes que se encuentra sujeta al tipo del 7%.

Como vemos hay que distinguir que el arrendamiento por un lado y la compra de la vivienda por otra se trata de dos operaciones diferentes: de esta forma, mientras que el arrendamiento tiene la condición de prestación de servicios, la compra de la vivienda es una entrega de bienes.

Distinción por otro lado, que nos lleva a pensar que a pesar de la diferencia de tipos impositivos (por un lado el 16% y el por otro el 7%), al tratarse de dos operaciones diferentes no existe la obligación de regularizar el tipo impositivo.

Ahora bien, lo anterior si bien es correcto, lo es con ciertas matizaciones. De esta forma, la Administración a través de consulta vinculante de fecha de 28 de diciembre de 2007, ha determinado procedente la rectificación del tipo impositivo aplicable. Viene a entender que las cuotas satisfechas durante la vigencia del arrendamiento deben tributar al 16% pero siempre que las mismas formen parte del precio final de la vivienda, una vez ejercitada la opción de compra procederá rectificar las cuotas repercutidas.

Como vemos, esta interpretación de Tributos es opuesta a lo expuesto al comienzo. Ahora bien, desde nuestro punto de vista, lo dispuesto en el párrafo anterior es correcto teniendo en cuenta que las cuotas mensuales del arrendamiento forman parte del precio final de la vivienda, es decir, son consideradas pagos anticipados.

Es decir, si las cuotas del arrendamiento forman parte del precio final de la vivienda, efectivamente, tal y como indica la Administración, procedería regularizar las cuotas de IVA.

Por el contrario, si los pagos por el arrendamiento no forman parte del precio final de la vivienda, a nuestro entender, el ejercicio de la opción de compra y su consecuente entrega de la vivienda, es una operación independiente y diferente a la del 7% y la no regularización de tipos.

En otro orden de cosas, otro tema importante que se desprende de la interpretación de la Administración, es el tiempo máximo de duración de este tipo de contratos de arrendamiento con opción de compra.

A estos efectos, la normativa no establece un plazo máximo de duración para este tipo de contratos. Ahora bien, en la práctica, y si estamos en el supuesto de que las cuotas de arrendamiento forman parte del precio final de la vivienda, como consecuencia de la variación de tipos y para poder regularizar las deducciones practicadas, es necesario que el contrato de arrendamiento con opción de compra no dure más de tres años.

Con esto queremos decir, que si la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido establece un plazo de cuatro años para poder rectificar las facturas (y por lo tanto regularizar el tipo impositivo, el ejercicio de la opción de comprar debe llevarse a cabo dentro de ese plazo.

Equipo jurídico de Datadiar.com

Consultas Vinculantes

Forma parte de la base imponible del ICIO el coste de los equipos necesarios para la captación de la energía solar, como parte integrante del coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra. D.G.T. C, 04-02-2008.
Han de incluirse en la base imponible aquellos elementos inseparables de la obra que figuren en el proyecto para el que se solicitó la licencia de obras o urbanística y carezcan de singularidad o identidad propia respecto de la construcción realizada, incorporándose a ella en su aspecto estático o estructural, formando parte consustancial no sólo del presupuesto de la obra, sino también, fundamentalmente, de las propias condiciones precisas para el cumplimiento de la finalidad a que la misma se dirige.

Un vehículo dado de baja por desguace temporal voluntaria está sujeto y no exento del pago del IVTM. La cuota del impuesto no puede ser prorrateada por trimestres naturales por el tiempo de la baja, al no ser esta por sustracción o robo del vehículo. D.G.T., 16-04-2008.
Actualmente, de los casos de bajas temporales previstos en el artículo 36 del Reglamento General de Vehículos, hay uno, el de sustracción del vehículo, en el que el titular del vehículo, sujeto pasivo del Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica, se ve privado ilícitamente del mismo; pues bien, solamente en ese supuesto de baja temporal se tiene derecho al prorrateo por trimestres naturales de la cuota del Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica.

Tribunales

El gas natural extraído de ciertos yacimientos no ha sido objeto de un proceso u operación de transformación en el Territorio Histórico de Vizcaya por lo que no procede la exigencia de IVA por parte de la Hacienda Foral. T.S. S, 02-04-2008.
El gas natural extraído de ciertos yacimientos no ha sido objeto de un proceso u operación de transformación en el Territorio Histórico de Vizcaya por lo que no procede la exigencia de gravamen por parte de la Hacienda Foral.

La circulación de gasóleo A, sin ir acompañado del correspondiente documento, o de documento de acompañamiento nulo, constituye infracción tributaria. T.S. S, 30-05-2008.
No cualquier documento extendido por el expedidor es un documento de acompañamiento, sino que éste ha de cumplir con las formalidades exigidas para que pueda considerarse válido.

Tribunales Económico-Administrativos

Deducibilidad de los gastos derivados de los pagos efectuados por la obligada tributaria a su sociedad matriz, en concepto del coste derivado del ejercicio de opciones por sus trabajadores sobre acciones de ésta última. T.E.A.C. R, 12-6-2008.
Son deducibles los gastos en los que incurrió una sociedad filial española derivados de la incorporación de algunos de sus empleados a un plan de opciones sobre acciones de la matriz no residente, cuando tales gastos habían de asumirse obligatoriamente por la filial española en virtud de un convenio previo hecho entre ella y la matriz.

Los rendimientos obtenidos de la actividad de compraventa de las parcelas recibidas de las Juntas de Compensación, son rendimientos de la actividad económica. T.E.A.C. R, 12-06-2008.
Y ello por tratarse de  actividades de ordenación de factores productivos por cuenta propia para intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios, concurriendo además la existencia de al menos un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad utilizando una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

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