edición: 2558 , Jueves, 20 septiembre 2018
06/04/2011

Los contratos de crédito hipotecario deberán incluir advertencias sobre la posibilidad de perder el inmueble si se deja de pagar

Javier Ardalán
Los prestamistas de créditos para la compra de bienes inmuebles de uso residencial deberán incluir en los contratos una advertencia sobre el riesgo de perder el inmueble en caso de incumplimiento de los compromisos derivados del contrato de crédito, cuando el crédito esté garantizado por una hipoteca.  Así, se regula en una propuesta de directiva sobre este tipo de contratos de crédito que se centra en los bienes inmuebles de uso residencial, pero no en los de finalidad comercial, aunque autoriza a los Estados miembros a realizar ampliaciones sobre su ámbito de aplicación a otros beneficiarios, como, por ejemplo, las pequeñas y medianas empresas, o también a algunas operaciones relativas a bienes inmuebles de finalidad comercial.

Además, el actual texto exige que los Gobiernos que velen porque siempre que el consumidor reciba una oferta que el contrato de crédito no pueda celebrarse hasta tanto el consumidor no haya dispuesto de tiempo suficiente para comparar las ofertas, valorar sus implicaciones y adoptar una decisión fundada sobre si aceptar una oferta, sea cual sea la forma en que por el que vaya a celebrarse el contrato.

Además, para que un contrato sea vinculante para el prestamista, la oferta de contrato debe ir acompañada por una  ficha europea de información normalizada (FEIN). Este documento, entre otros datos incluyen la identidad y la dirección geográfica del prestamista, así como, en su caso, la identidad y la dirección geográfica del intermediario de crédito implicado; los fines para los que puede emplearse el crédito; las formas de fianza; la duración del contrato de crédito; una descripción de los tipos de crédito disponibles, con una breve exposición de las características de los productos a tipo fijo y a tipo variable, y las correspondientes implicaciones para el consumidor.

También, deberá incluir las diversas opciones existentes para reembolsar el crédito al prestamista (especificando el número, la periodicidad y el importe de las cuotas de reembolso); si existe la posibilidad de reembolso anticipado y, en su caso, una descripción de las condiciones a que esté sujeto dicho reembolso; si es necesaria una tasación del bien inmueble y, de ser así, quién ha de realizarla; las Indicaciones sobre dónde informarse acerca de la desgravación fiscal de los intereses del contrato de crédito o sobre otras ayudas públicas; la moneda o monedas en que pueden contratarse los créditos , explicando las implicaciones para el consumidor en el caso de que el crédito se denomine en moneda extranjera; un ejemplo indicativo del coste total del crédito para el consumidor y de la tasa anual equivalente.

Además, obligará a que el prestamista evalúe en profundidad la solvencia del consumidor, basándose en criterios tales como los ingresos de este, sus ahorros, sus deudas y otros compromisos financieros. La evaluación se basará en la información necesaria obtenida por el prestamista o, en su caso, el intermediario de crédito, a través del consumidor y de las fuentes internas o externas que resulten pertinentes, y se atendrá a los requisitos de necesidad y proporcionalidad.

Siempre que la evaluación de la solvencia del consumidor arroje un resultado negativo en cuanto a la capacidad de este para reembolsar el crédito durante el periodo de vigencia del contrato, el prestamista tendrá que denegar el crédito e informar al consumidor inmediata y gratuitamente de las razones de la negativa.

Las directivas que regulan la publicidad engañosa y las cláusulas abusivas no tienen en cuenta las particularidades del crédito hipotecario ni la necesidad de que los consumidores puedan comparar la publicidad. Además, la directiva sobre crédito al consumo refiere a los contratos de crédito al consumo de entre 200 euros y 75 000 euros y regula la publicidad, la información precontractual y contractual, y las evaluaciones de la solvencia, al tiempo que prevé que se faciliten explicaciones adecuadas y establece requisitos de información para los intermediarios de crédito.  Por tanto, los créditos destinados a adquirir un bien inmueble garantizados mediante hipoteca u otra garantía comparable o los préstamos destinados a la renovación de un bien inmueble que sobrepasen los 75 000 euros quedan fuera del ámbito de esa directiva.

La Comisión realizó una evaluación de impacto en la que se detectaron fallos en la fase precontractual,  como que el material publicitario que no permite la comparación, incompleto y falto de objetividad y de claridad; información precontractual insuficiente, compleja, poco clara, facilitada a destiempo y que no permite la comparación. También, asesoramiento inadecuado; y evaluaciones deficientes de la idoneidad y la solvencia.

 Asimismo, se ponen de relieve otros problemas, tales como regímenes de registro, de autorización y de supervisión ineficaces, incoherentes o inexistentes en relación con los intermediarios de crédito y las entidades no crediticias que otorgan créditos hipotecarios. Los problemas observados podrían tener importantes efectos macroeconómicos indirectos, ir en detrimento del consumidor, erigir obstáculos económicos y jurídicos a la actividad transfronteriza y crear inequidad en las condiciones de competencia entre los operadores del mercado.

En su justificación, la CE argumenta que las cifras que maneja la CE señalan que a los ciudadanos les resulta cada vez más difícil devolver sus deudas, lo que ha llevado a un aumento de la tasa de morosidad y de las ejecuciones hipotecarias.

Estos datos, considera en sus estudios previos la CE, pueden deberse a otros factores distintos de la concesión y contratación de préstamos irresponsable, como, por ejemplo, la recesión económica. No obstante, las cifras estadísticas y los testimonios cualitativos de los interesados, junto con ciertos casos observados en toda Europa, muestran que no estamos solo ante un problema cíclico o circunscrito a uno o dos Estados miembros sino que el problema se extiende a toda la UE.

El beneficio total del paquete de medidas se estima, según Bruselas, en entre 1 272 y 1 931 millones de euros. El total de costes no recurrentes (de carácter plurianual o excepcional) y de costes recurrentes (repetitivos, de carácter anual o en periodos inferiores) se sitúa, según las estimaciones, entre los 383-621 millones de euros y los 268-330 millones de euros, respectivamente.

A medida que los prestatarios han ido experimentando cada vez más dificultades para hacer frente a sus préstamos, han aumentado los impagos y las ejecuciones de hipoteca. Por ello, en el contexto de los esfuerzos de reforma financiera, se considera importante combatir la concesión y contratación de préstamos irresponsable.

Consideran los estudios de la CE que el comportamiento irresponsable de ciertos operadores del mercado contribuyó a crear la burbuja inmobiliaria y fue uno de los elementos determinantes de la crisis financiera. Es obvio, por tanto, que es necesario combatir la concesión y contratación de préstamos irresponsable, a financiera.

La futura directiva exige a los Estados miembros que velen porque el personal de los prestamistas y de los intermediarios de crédito posea un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con la oferta o la concesión de contratos de crédito, o con la actividad de intermediación. Cuando un contrato de crédito incluya la prestación de un servicio accesorio, en particular servicios de seguro o de inversión, el personal deberá poseer también un nivel adecuado de conocimientos y de competencia en relación con dicho servicio,

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