edición: 2350 , Jueves, 23 noviembre 2017
11/04/2012
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Los créditos a promotores irrecuperables, en el centro de la nueva crisis de deuda

Las refinanciaciones han provocado que en dos años y medio el crédito promotor apenas se reduzca un 8% y, en cambio, la morosidad haya aumentado un 150%
En la práctica, el 7% exigido como provisión genérica de los créditos considerados normales se verá rápidamente cubierto
Juan Carlos Martínez

El artificio contable de reordenar una y otra vez la deuda financiera de los promotores inmobiliarios ya no resuta admisible. Los mercados de inversión vuelven a tener serias dudas de que las entidades financieras vayan a recuperar, no ya buena parte de esos 52.000 millones de euros de provisiones y aportaciones de capital contemplados en el Real Decreto de saneamiento financiero del pasado mes de febrero, sino un porcentaje cada vez más notable de esos 295.000 millones de euros de saldo vivo que todavía hoy está en manos de los promotores inmobiliarios. Sobre todo, esos 135.000 millones que sirvieron para comprar 200 millones de metros cuadrados, cuyo desarrollo, en muchos casos, será inviable.

Y es esa duda, la de cuántos de esos 135.000 millones se podrán recuperar, sobre la que se asienta, en buena medida, la nueva crisis de deuda soberana que ha elevado el riesgo por encima de los 400 puntos básicos y llevado el ‘spread’ del bono español a diez años al entorno del 6% respecto del alemán.

En principio, de acuerdo con el Real Decreto, entre esos 176.000 millones de activos problemáticos solo se contaban unos 50.000 millones de suelos en distintos grados de desarrollo por los que, en teoría, deberían reconocerse eventuales futuras de 40.000 millones. Pero, ¿qué ocurre con los 85.000 millones restantes en manos de promotores y que, en su mayoría, no van a contar con financiación para su desarrollo?

En teoría son créditos considerados normales en el balance de las entidades financieras, pero en realidad no lo son. Forman parte de esos reiterados procesos de refinanciación de deudas que las entidades han alcanzado con los promotores inmobiliarios para evitar declarar en mora los préstamos y dotar la consiguiente provisión.

Complejas reordenaciones de los sindicados que han llevado a que el saldo vivo del crédito con finalidad inmobiliaria apenas se haya reducido un 8% desde los máximos registrados a mediados de 2009, y que, por el contrario, en el mismo periodo, la morosidad de esos créditos ha aumentado la morosidad un 150%. Cerca ya de 65.000 millones dudosos (sin contar los subestándar), que elevan la  morosidad por encima del 22%. Son también los créditos con los que, implícitamente, el Real Decreto se curaba en salud, con ese 7% de provisión genérica, a todas luces insuficiente ante la morosidad que se avecina.

Es esta práctica de la patada hacia delante de la refinanciación –hasta ahora permitida sin mayores reparos– la que está en el punto de mira de los mercados, porque a las entidades todavía les saldrá más a cuenta seguir con ella que no hacerlo y toparse con una riada de concursos de acreedores cuya cobertura resultaría inviable.

Y la operativa tiene todos los visos de seguir adelante. Reyal Urbis o el sindicado promotor de Realia son algunas de las inmobiliarias a las que habrá de prorrogarse el paripé de refinanciarles la deuda, aun a sabiendas de que muchos de los créditos otorgados para comprar esos activos refinanciados nunca se cobrarán. Créditos, pongamos por un importe de 150 millones contabilizados por una entidad que, al contrario de lo que sucede en una situación normal, cuando vence el pago, en lugar de clasificarlo como dudoso, se provisionan.

Y no solo eso. Se suelen incluso ampliar (en vez de 150 se eleva a 175) y conceder un periodo de carencia durante el cual sólo tendrá que afrontar el pago de intereses. Esos 25 millones de ampliación coinciden curiosamente con los intereses que tendrá que pagar durante el periodo de carencia. Los mismos con los que el banco constituye un depósito a plazo fijo que queda pignorado como garantía del nuevo préstamo.

Aparentemente, la cartera crediticia de la entidad ha aumentado ese crédito un 16% con esos 25 millones, la misma cuantía en la que lo ha hecho el depósito, aunque realmente ni el pasivo ni el activo registran variación alguna. El único pero a la operación, y solo de forma transitoria, es la disminución del ratio de capital, ya que al haber aumentado el volumen de créditos hay que echar mano de recursos propios para cubrir provisiones.

Llegado el momento de pagar y ante la imposibilidad de hacerlo, el banco lo que hace es tomar el importe de la cuota vencida del depósito a plazo fijo constituido como garantía y se lo anota en cuenta. Y así, una y otra vez.

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