edición: 2616 , Viernes, 14 diciembre 2018
21/09/2012

Los familiares de un fallecido que se subrogan en su alquiler de renta antigua deben comunicarlo antes de tres meses

Javier Ardalán
Cuando fallece un inquilino que tiene alquilada una vivienda de renta antigua, los familiares con derecho a subrogación deben comunicárselo al arrendador en un plazo máximo de tres meses desde el fallecimiento para que este sea efectivo, según establece una novedosísima sentencia del Tribunal Supremo, de 30 de mayo de 2012.

Así, esta sentencia anula las del juzgado de Instancia y la de la Audiencia Provincial precedentes, que habían estimado la existencia de un consentimiento tácito  en los arrendamientos de vivienda celebrados bajo la vigencia de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)  de 1964. La nueva jurisprudencia establece que “una producido el fallecimiento de su titular, para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 16 de la LAU, por remisión de lo prescrito en la disposición transitoria 2ª de la LAU de 1994”.

El Juzgado valoró que la parte arrendadora demandante conocía de la separación de la demandada y el arrendatario y del fallecimiento de este, por lo que entendió que no era posible aplicar el artículo 15.2 de la LAU de1994, y declarar que la falta formal de comunicación del fallecimiento del titular del arrendamiento pudiera ser considerada un incumplimiento esencial capaz de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial, por su parte, confirmó este pronunciamiento al entender que la parte arrendadora tenía conocimiento de las circunstancias de la demandada respecto a su separación, posterior divorcio del arrendatario y el fallecimiento de este, lo que, unido al hecho de haber suscrito el contrato constante el matrimonio y de constar como ocupante la demandada, reforzaba la tesis de una aceptación tácita de la subrogación que impedía la resolución del contrato conforme al artículo 16.3 de la LAU, que impone la comunicación por escrito, dentro del plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador del fallecimiento y de la identidad de la persona que, estando facultada para ello, tiene la voluntad de subrogarse. Sin embargo, el Supremo rechaza esta interpretación.

La subrogación arrendaticia por causa de muerte del arrendatario en arrendamientos de vivienda ha venido exigiendo la concurrencia de presupuestos subjetivos y objetivos. Dentro de los primeros, tanto la LAU de 1964 como la LAU de 1994 han fijado, como requisito esencial, que quien desea continuar en el arrendamiento, sea una de las personas facultadas para ello conforme a la ley.

En cuanto al presupuesto objetivo, la LAU de 1964 en su artículo 58.4 exigía tajantemente que la subrogación se notificase fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario. La actual LAU de 1994, establece en el artículo 16.3  que “el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse”.

Las Audiencias Provinciales, han ofrecido, tal y como plantea la parte recurrente, diferentes interpretaciones respecto al alcance del artículo 16.3 de la LAU de 1994. Mientras algunas Audiencias Provinciales exigen el cumplimiento, dentro del tiempo fijado por la LAU de 1994, de los requisitos formales en ella previstos, otras valoran que, aun no cumpliendo estrictamente las formalidades establecidas, el conocimiento del fallecimiento del arrendatario equivale a un consentimiento tácito en la subrogación, pese a que no se lleve a cabo la comunicación a la que se refiere el artículo 16.3 de la LAU de 1994.

Es importante tener en cuenta que el Tribunal Supremo en su sentencia de 29 de enero de 2009, que en los arrendamientos para uso distinto de la vivienda celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994, la disposición transitoria Tercera no ha establecido ninguna novedad respecto al procedimiento a seguir para la válida subrogación en la persona del arrendatario en caso de fallecimiento, por lo que aplicando el artículo 58de la  LAU de 1964, la falta de notificación expresa del fallecimiento del arrendatario, no impide una válida subrogación. Esta sentencia, ya adelantaba que, si para los contratos de arrendamiento distintos de vivienda la LAU de 1994, no había introducido ninguna novedad procedimental, cosa diferente ocurría para el caso de los arrendamientos para uso de vivienda, para los que la disposición transitoria Segunda de la LAU de 1994 introducía, no solo un nuevo régimen subrogatorio, sino la forma de hacerlo efectivo, a través del artículo 16.3 de la LAU de 1994.

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