edición: 2613 , Martes, 11 diciembre 2018
27/05/2015
LA OREJA DE LARRAZ

Los promotores de vivienda podrán obtener una garantía financiera en lugar del seguro obligatorio

Javier Ardalán
Los promotores de vivienda ya no se verán obligados a suscribir un seguro como ocurre en la actualidad, sino que podrán optar por obtener una garantía financiera que permita cubrir el mismo riesgo, según se regula como novedad en el proyecto de Ley de Ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que actualmente se encuentra en tramitación en el Senado.
Así, la normativa introduce la obligación de garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, mediante contrato de seguro de caución suscrito con entidades aseguradoras debidamente autorizadas para operar en España, o mediante aval solidario emitido por entidades de crédito debidamente autorizadas, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

En el caso de que se opte por las garantías, deberán percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, deberá exigir la garantía financiera. La garantía se extenderá sobre las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.

Si se pretende que un contrato de seguro de caución pueda servir como garantía de las cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas deberá cumplir diversos requisitos. Así, el primero de ellos será la suscripción de una póliza de seguro individual por cada adquirente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades o los efectos comerciales.

Con la intención de lograr una mayor seguridad jurídica a favor del comprador, la suma asegurada incluirá la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente, incluidos los impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor.

Será tomador del seguro el promotor, a quien le corresponderá el pago de la prima por todo el periodo de seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de compraventa, de adhesión a la promoción o fase de la cooperativa o instrumento jurídico equivalente. De esta forma, corresponde la condición de asegurado al adquirente o adquirientes que figuren en el contrato de compraventa, lo que evitará algunos abusos que se han venido dando en los últimos años.

El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro. La falta de pago de la prima por el promotor no será, en ningún caso, excepción oponible. Y además, la duración del contrato no podrá ser inferior a la del compromiso para la construcción y entrega de las viviendas.

En caso de que se conceda prórroga para la entrega de las viviendas, el promotor podrá prorrogar el contrato de seguro mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar al asegurado de dicha prórroga.

En la misma línea, la entidad aseguradora podrá comprobar durante la vigencia del seguro los documentos y datos del promotor-tomador que guarden relación con las obligaciones contraídas frente a los asegurados.

Si la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido el asegurado, siempre que haya requerido de manera fehaciente al promotor para la devolución de las cantidades aportadas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables y sus intereses y este en el plazo de 30 días no haya procedido a su devolución, podrá reclamar al asegurador el abono de la indemnización correspondiente. Igualmente, el asegurado podrá reclamar directamente al asegurador cuando no resulte posible la reclamación previa al promotor. El asegurador deberá indemnizar al asegurado en el plazo de 30 días a contar desde que formule la reclamación.

Finalmente, es importante también resaltar que en el proyecto, que incluye un buen número de enmiendas aprobadas e introducidas sobre el texto original, que se dote de una mayor seguridad jurídica a la posición del adquirente de la vivienda frente al promotor, eliminándose, entre otros aspectos, el régimen actual basado en un sistema dual de pólizas (pólizas colectivas y certificados individuales de seguros de caución). También se introducen modificaciones referidas a la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de la Ley de Ordenación de la Edificación.

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