edición: 2363 , Miércoles, 13 diciembre 2017
03/05/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Metrovacesa solapa la reducción de los ingresos en un 41% con la revalorización de activos y el recorte de gastos

Juan Carlos Martínez

Imaginen un bloque de 40 pisos. Pues esa es la exigua cantidad de viviendas que la inmobiliaria Metrovacesa logró vender entre enero y marzo del presente ejercicio por un total de 8,5 millones de euros. “Debido a la fuerte reducción de stock durante 2010, quedan pocas viviendas y con mayores dificultades de venta”, es la justificación que dan desde la compañía participada al 77,69% por bancos y cajas de ahorros. Un 81,57% menos de viviendas vendidas que han supuesto un recorte en los ingresos por este concepto del 83,53%. Y lo que es peor una reducción del margen bruto del 485%, de 600.000 euros positivos a 2,3 millones de euros negativos.

Y lo mismo sucede con las operaciones de suelo, el otro ingreso no recurrente. Únicamente la venta de una pequeña parcela en la localidad malagueña de Alhaurín le permitió anotarse 130.000 euros. Tampoco las rentas por alquiler y servicios o la venta de activos se comportaron mucho mejor, lo que provocó que los más de 123 millones ingresados un año antes quedaran reducidos a menos de 73, un 41,2% menos.
 
Situación sumamente preocupante de mantenerse en los próximos meses y que, en esta ocasión, se ha visto equilibrada –incluso arrojando al final un beneficio neto de 8,9 millones de euros, prácticamente la misma cantidad, pero de pérdida, registrada un año antes– gracias a que los gastos generales y de personal se redujeron un 31,6% y, sobre  todo, a la revalorización de activos por la puesta en explotación del centro comercial Arenas de Barcelona y los dos últimos edificios del parque empresarial Vía Norte, en el barrio madrileño de Las Tablas. Dos aspectos cuyo recorrido resulta muy limitado.
 
A partir de aquí, con la entrada de los dos activos en desarrollo –un centro comercial en Reus y el remate de un complejo urbanístico en Perpignan–, demorada más de lo previsto, los ingresos de los próximos meses deberán salir de las últimas 441 viviendas que restan por vender, o del improbable cambio de tendencia en las operaciones de suelo, o, lo que parece más factible, de la venta de alguno de los 30 edificios de oficinas, los 12 hoteles o las 1.700 plazas de garaje que todavía le quedan en cartera. Un arma de doble filo. Entran fondos con los que reducir deuda pero se dejan de percibir ingresos procedentes de la actividad patrimonial que, en el caso de la inmobiliaria presidida por Vitalino Nafría, representan en estos momentos casi el 57% del total.
 
La presentación de los resultados de Metrovacesa correspondientes al primer trimestre de 2011 ha prácticamente coincidido con la decisión de la Corte Superior de Justicia de Inglaterra y Gales de aprobar el denominado Scheme of Arrangement, un procedimiento, más accesible que el de la legislación española, al que se acogió la inmobiliaria para favorecer la refinanciación de su deuda, en concreto del préstamo sindicado suscrito el 5 de junio de 2006 y modificado el 27 de julio de 2007.
 
El acuerdo, descontados los votos no emitidos ni a favor ni en contra, ha contado con el apoyo formal de entidades acreedoras que representan el 99,8% del importe total del préstamo sindicado de 3.200 millones de euros y del 97,8% del número de entidades acreedoras del mismo préstamo.
 
Los términos del acuerdo contemplan un aumento de capital en Metrovacesa por unos 1.950 millones de euros, mediante aportaciones dinerarias y derechos de suscripción preferente que, de cubrirse en su totalidad, reduciría la deuda financiera de 5.681 a 3.731 millones. La ampliación se haría con la emisión de nuevas acciones ordinarias, de 1,5 euros de valor nominal y la prima de emisión que corresponda.
 
De no suscribirse en cuantía suficiente, la ampliación de capital se completaría mediante la capitalización de créditos de al menos 1.200 millones de euros, que podría incluir (total o parcialmente) la participación de los acreedores bajo el préstamo sindicado. Cantidad que, en este caso, han aceptado capitalizar Santander, BBVA, Popular, Sabadell, Banesto y Caja Madrid, las seis entidades que se sientan en el consejo de administración y que aglutinan el 65,43% de las acciones tras ejecutar, hace más de dos años, deuda por acciones de la familia Sanahuja, los antiguos propietarios de Metrovacesa que mantienen el 17,49%. Los restantes 750 millones serían ofrecidos a La Caixa y Barclays, las dos otras financieras que están fuera del consejo pero que poseen el 5,18% y el 6,98%, respectivamente.
 
La parte no amortizada o capitalizada del sindicado se reestructuraría en dos tramos. Uno, por unos 1.860 millones de euros, vinculado al negocio recurrente patrimonialista, con amortización íntegra con vencimiento a cinco años, y otro, de 600 millones, vinculado al negocio no recurrente, de suelo y promociones, con vencimiento a diez años y amortizaciones anticipadas a medida que dicho negocio no recurrente genere excesos de flujo de caja, cuando el cambio de tendencia del mercado posibilite tal circunstancia.
 
Adicionalmente, como parte de los acuerdos de refinanciación, se reestructurarían las financiaciones bilaterales, de unos 2.500 millones, otorgadas por acreedores del préstamo sindicado y por las entidades financieras accionistas con representación en el consejo de administración de la compañía, de forma que se otorgue un período de carencia de cinco años de principal, y se incluirá un acuerdo entre acreedores.

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