edición: 2350 , Jueves, 23 noviembre 2017
05/04/2011
OBSERVATORIO FISCAL

Obras en viviendas y el IVA

DATADIAR

El artículo 91.Uno.3.1º de la Ley 37/1992 (LIVA) determina que se aplicará el tipo impositivo del 8% a "las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados. Se considerarán destinadas principalmente a viviendas, las edificaciones en las que al menos el 50 por 100 de la superficie construida se destine a dicha utilización".

En cuanto al concepto de obras de rehabilitación, la calificación de un determinado proyecto de obras como de rehabilitación a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido permite la aplicación del tipo impositivo reducido del 8% a la ejecución de obra que se desarrolle como consecuencia del mismo. Por tanto, resulta necesario determinar cuándo un proyecto de obras puede calificarse como de rehabilitación.

En este sentido, el artículo 20.Uno.22º.B) de la LIVA, dispone que a efectos de IVA, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que reúnan los siguientes requisitos:

"1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo".

Para determinar si las obras a realizar tiene la consideración de rehabilitación, deberá determinarse el cumplimiento de los requisitos desde un punto de vista cualitativo y cuantitativo:

1.) Desde el punto de vista cualitativo, se entenderá que son obras de rehabilitación cuando más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
A estos efectos, se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:
- Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
- Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
- Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
- Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
- Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

En cuanto a las obras conexas, el artículo 20.Uno.22º.B) dispone que:

"Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:
a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
c) Las obras de rehabilitación energética.
Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.".

2.)- Si se cumple el requisito cualitativo, se procederá a analizar el cumplimiento del requisito cuantitativo, esto es, que el coste total de las obras o el coste del proyecto de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

La Dirección General de Tributos ha venido estableciendo la definición a los conceptos anteriores:
Coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación: el importe total, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras.
Precio de adquisición de las edificaciones: el realmente concertado en las operaciones en cuya virtud se haya efectuado la referida adquisición. La prueba de dicho precio podrá efectuarse por los medios admisibles en Derecho.
Valor de mercado de una edificación o parte de la misma: el precio que se hubiese acordado para su transmisión onerosa en condiciones normales de mercado entre partes que fuesen independientes, excluido, en su caso, el valor correspondiente al terreno en que se halla enclavado el edificio.

Asimismo, el valor de mercado de las edificaciones o partes de las mismas podrá acreditarse por los medios de prueba admisibles en Derecho.

Partes de un edificio destinadas a viviendas: las partes de una edificación destinadas a constituir una o varias viviendas, de acuerdo con la legislación vigente, con posterioridad a su rehabilitación.

Por "partes" de una edificación ha de entenderse las partes de una edificación que, cualquiera que sea su destino (vivienda, comercial, etc.) sean susceptibles por sí mismas de actuaciones parciales de rehabilitación, por permitir un uso autónomo respecto del resto de la edificación al tener entidad propia de carácter objetivo, y no considerar como "parte" de una edificación los diferentes elementos constructivos (fachadas, techumbres, estructuras, etc.) objeto de actuaciones de rehabilitación.

Por tanto, en caso de que las obras de reforma pudieran alcanzar la condición de obras de rehabilitación conforme a los requisitos expuestos en los puntos 1) y 2) anteriores, y siempre y cuando la parte de la superficie construida de la vivienda que se destine a uso como tal fuera superior al 50% del total, entendemos que sería de aplicación el tipo reducido del 8% a la totalidad de las obras de reforma.

En el caso de que las obras no puedan calificarse como de rehabilitación, deberá acudirse a lo establecido en el artículo 91.Uno.2.5º de la LIVA. En él se establece que se aplicará el tipo impositivo del 8% a las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

- Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.
- Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
- Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 33 por ciento de la base imponible de la operación.

Equipo jurídico de Datadiar.com

Consultas Vinculantes

Contribuyente que es padre de un hijo que tuvo de soltero y que se ha casado posteriormente con otra mujer distinta de la madre. Posibilidad de formar unidad familiar con su hijo y de presentar declaración conjunta. D.G.T. C, (05/11/2010).
En 2001, el consultante tuvo un hijo con su pareja, con la que no estaba casado, ni registrado como tal pareja de hecho. Posteriormente, se separó de ella, siéndoles atribuida la patria potestad del hijo a ambos progenitores de forma compartida. En 2007 contrajo matrimonio con otra mujer (distinta de la madre de su hijo). Así las cosas, presentó sus autoliquidaciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de los ejercicios 2007, 2008 y 2009 optando por la tributación conjunta, al entender que constituía unidad familiar con el hijo que tuvo cuando estaba soltero (toda vez que su madre tributaba en régimen individual). A finales de mayo de este año recibió requerimiento de esta Hacienda Foral para que presentase fotocopia del libro de familia. Posteriormente, a principios de junio se le giraron liquidaciones provisionales de los ejercicios 2007, 2008 y 2009, mediante las que se le deniega la posibilidad de tributar conjuntamente sólo con su hijo. Desea saber si puede constituir unidad familiar únicamente con el hijo que tuvo cuando estaba soltero.

Rehabilitación de local como vivienda: fecha inicial del cómputo del plazo mínimo de permanencia de 3 años. D.G.T. C, (05/11/2010).
El consultante transformó un local de su propiedad en la vivienda en la que actualmente reside. Desea saber a partir de qué fecha se empieza a computar el período mínimo de residencia en una vivienda exigido en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas para que la misma alcance la condición de habitual (de tres años). El plazo mínimo de residencia en una vivienda por el que se pregunta comienza a computarse a partir del momento en que la misma sea ocupada, como tal vivienda, de manera efectiva y permanente, con independencia de la fecha en que se haya adquirido, o del momento en que hayan finalizado las obras necesarias para poder habitarla. Como ya se ha indicado, en los supuestos de transformación locales en vivienda, el plazo mínimo de tres años de residencia continuada en estos inmuebles no puede comenzar a computarse hasta que los mismos sean legalmente habitables conforme a lo dispuesto en la legislación urbanística. De modo que, a estos efectos, no pueden tomarse en consideración los períodos de tiempo durante los que los contribuyentes puedan haberlos habitado sin contar con la preceptiva licencia de primera utilización u ocupación.

Tribunales

Ausencia de motivo económico válido en la escisión y consiguiente improcedencia de acogerse al régimen de neutralidad fiscal de las plusvalías generadas como consecuencia de la escisión. Audiencia Nacional. Sentencia de 9 de diciembre de 2010.
Se ha dado a la recurrente participación en el procedimiento de inspección y en particular, trámite de audiencia previo al acta. La demandante, como beneficiaria de la escisión, es sucesora en las obligaciones derivadas del patrimonio adjudicado a las entidades beneficiarias, en tanto que resultantes de la operación societaria de escisión. Ausencia de motivo económico válido en la escisión y consiguiente improcedencia de acogerse al régimen de neutralidad fiscal de las plusvalías generadas como consecuencia de la escisión. La separación del socio individual no es un motivo válido y menos aún un motivo económico, pues la recurrente no ha acreditado, desde el punto de vista del resultado de la escisión, que los activos recibidos sean idóneos para el ejercicio de una actividad.

Aprobación de criterios de imputación temporal diferentes al devengo. Audiencia Nacional. Sentencia de 16 de diciembre de 2010.
Los ingresos y los gastos se imputarán en el período impositivo en que se devenguen, atendiendo a la corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o financiera, respetando la debida correlación entre unos y otros. El cómputo del plazo de seis meses para resolver la solicitud de imputación sólo empieza a contarse desde que dicha petición tiene entrada en el registro concreto del órgano encargado de su resolución. El procedimiento deberá finalizar antes de seis meses, contados desde la fecha en que la solicitud haya tenido entrada en cualquiera de los Registros del órgano administrativo competente o desde la fecha de subsanación de la misma a requerimiento de dicho órgano. Transcurrido el plazo a que hace referencia el apartado anterior sin haberse producido una resolución expresa, se entenderá aprobado el criterio de imputación temporal de ingresos y gastos utilizado por el sujeto pasivo." En el presente caso, la entidad presentó su solicitud en fecha 17 de junio de 2005 ante el Registro General de Documentos , del Departamento de Inspección Financiera y Tributaria, Delegación de Madrid; y la resolución recaída es de fecha 22 de diciembre, notificada en 27 de diciembre de 2005. Pues bien, aplicando el criterio antes expuesto, procede la estimación del recurso, entendiendo que la aprobación del plan solicitado por la entidad ha sido aprobado mediante el mecanismo del silencio positivo; sin necesidad de entrar en el análisis de las demás cuestiones planteadas. 

Tribunales Económico-Administrativos

Consecuencias de no atender un requerimiento para subsanar la falta de acreditación de la representación con que se actúa al formular la solicitud. TEAC  R, (08-02-2011).
El no atender a un requerimiento para subsanar la falta de acreditación de la representación con que se actúa al formular la solicitud en procedimientos que se inician a solicitud del interesado, implica que hay un requisito incumplido (la falta de acreditación de la representación), pero ese incumplimiento no afecta a la solicitud en sí misma, en la que se identifica al representante que firma. Lo que se incumple es la obligación de acreditar dicha representación. Por tanto no es un supuesto de desistimiento presunto a que se refiere el artículo 70.1 LRJPAC. Tampoco es un supuesto de caducidad, como forma de terminación de un procedimiento por su paralización por más de tres meses imputable al solicitante, pues el procedimiento no se ha llegado a iniciar, no se ha constituido la relación jurídico procesal entre las partes. La consecuencia prevista tanto en la LGT como en la LRJPAC, en cuanto a los procedimientos iniciados a instancia de parte, es que la solicitud que inicia el procedimiento se tiene por no presentada.

En la permuta inmobiliaria de terrenos por edificación futura, la entrega inicial del terreno supone, el devengo del IVA correspondiente a dicha entrega en el momento en que se pone a disposición del adquirente el terreno. TEAC  R, (08-02-2011).
La entrega de arras con ocasión de la formalización de un compromiso de compraventa futura es una operación sujeta y no exenta al IVA. La entrega de las arras, en su condición de pago a cuenta del precio de la operación, constituye un pago anticipado, y el impuesto correspondiente al mismo resulta exigible cuando se abona. En caso de posterior incumplimiento por cualquiera de las partes de su compromiso, las arras responden a la finalidad de indemnizar a la otra parte del perjuicio causado y no constituyen retribución de una prestación ni forman parte de la base imponible. Sentencia del TJCE de 18 de julio de 2007, asunto- C-277/05, Société thermale: El TJCE únicamente considera posible calificar las arras de contraprestación sujeta al IVA, cuando exista un vínculo directo entre un servicio distinto del compromiso futuro y la contraprestación recibida, no apreciando dicho vínculo en el caso que analiza, pues el pago de arras por el cliente y la obligación del empresario de no contratar con un tercero no pueden considerarse prestaciones recíprocas, pues la obligación de respetar el compromiso que se asume no deriva de otro acuerdo especialmente realizado para este fin, ni del establecimiento de arras, sino que emana directamente del propio compromiso. Por tanto, en caso de incumplimiento, las arras sirven para indemnizar a la otra parte, indemnización que no constituye la retribución de una prestación y no forma parte de la base imponible del IVA. La entrega de las edificaciones es un hecho imponible que se producirá en el futuro, esto es, cuando las edificaciones o parte de las mismas se pongan a disposición del destinatario (quien efectuó previamente la entrega de los terrenos).

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