Parlamentarios y jueces plantan cara a las cláusulas
edición: 2534 , Viernes, 17 agosto 2018
04/05/2011

Parlamentarios y jueces plantan cara a las cláusulas abusivas de los créditos hipotecarios

Javier Ardalán
La Comisión de Justicia del Congreso de los Diputados ha aprobado la creación de una subcomisión que analizará las cláusulas hipotecarias consideradas abusivas para iniciar una reforma del Sistema Hipotecario. Se espera que esté constituida el próximo 4 de junio y se que concluya sus trabajos antes de concluir el año. Esta iniciativa viene a coincidir con una importantísima sentencia, promovida por un recurso de la asociación de usuarios de banca ADICAE, que ha determinado que los registradores de la propiedad puedan calificar como abusivas determinadas cláusulas de las hipotecas, como por ejemplo las de vencimiento anticipado por causas como la muerte del avalista, la del hipotecado, el incendio o la pérdida de más de la cuarta parte del valor del inmueble.

Ya había quedado claro que los notarios tienen la obligación de comprobar si existen este tipo de cláusulas para lo que existe un registro específico llamado Registro de Condiciones Generales, dependiente del Registro Mercantil, que reúne las sentencias favorables a los consumidores que han anulado alguna por una cláusula impuesta por la entidad bancaria (cláusula general).

El problema que plantean estas cláusulas es que solamente pueden considerarse nulas las que son idénticas a las anuladas por los tribunales, lo que hace que con un simple cambio en la redacción de las mismas sea suficiente para que las entidades financieras puedan volver a imponerlas. De esta forma, los consumidores se ven obligados a recurrir a los tribunales o a cumplir con lo acordado en el contrato de crédito hipotecario.

De ahí, la importancia de la sentencia de la Audiencia de Tarragona (de 1 de abril de 2011), que anula una resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) que prohibía a los registradores que calificasen de abusivas las cláusulas de vencimiento anticipado incluidas en las escrituras notariales, salvo en el caso de encontrarse en el Registro de Condiciones Generales o haber sido rechazada por la propia DGRN. La resolución anulada era de 25 de marzo de 2008.

Las cláusulas de vencimiento anticipado suelen incluirse en la llamada letra pequeña de los contratos por las entidades financieras y en ellas se obliga al titular a pagar toda la deuda pendiente de una vez. También puede incluirse una cláusula por el fallecimiento del titular que impide que los herederos puedan seguir pagando con normalidad las mensualidades (lo que se denomina subrogación) y obliga a adelantar los pagos. Esta cláusula ha sido rechazada en diversas ocasiones por la DGRN, por lo que la sentencia reconoce que el registrador tenía derecho a calificar negativamente (rechazar) el registro de esa cláusula.

En el caso de las cláusulas de vencimiento anticipado por incendio o por deterioro de la finca en más de la cuarta parte de su valor, la magistrada María de los Ángeles Barcenilla Visús reconoce la efectividad de la negativa de la registradora a inscribirla por considerarla contraria a la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario y al artículo 9 de su Reglamento.

Este tipo de cláusulas han creado situaciones, tales que algunas ONG han denunciado, que centenares de inmigrantes se encuentran atrapados, no sólo porque se les han concedido hipotecas elevadas, a pesar de su temporalidad laboral y sus salarios rayanos en el mínimo legal, sino que además, se les ha permito que unos y otros se avalasen. Así, quienes pueden pagar su hipoteca, se encuentran al borde del embargo por los avales que prestaron a familiares y compatriotas.

El Tribunal Supremo hizo un enorme esfuerzo en una sentencia de , impulsada por un recuso de la OCU, en la que se declaró abusivas un total de 13 clausulas entre las que destacan la que impide al consumidor conocer qué comisiones le van a cobrar; acudir a tribunales distintos a los que corresponderían en función de su domicilio u otros fueros que les reconoce la ley o a hacerse cargo de todos los gastos que suponga un proceso judicial, es decir, tanto las facturas de su abogado y procurador como las del banco, sea cual sea el resultado; la que traslada la responsabilidad al consumidor en el caso de que alguien falsifique un cheque y lo cobre, sean cuales sean las circunstancias, etc…

Incluso, se anuló una cláusula por la que se hace vencer un préstamo hipotecario cuando se deniega la inscripción de la escritura aunque la no inscripción sea culpa de la entidad financiera.

Ahora, la nueva subcomisión parlamentaria trata de incluir las líneas generales de estas cláusulas en una ley que evite el actual juego de las entidades financieras, los cambios de redacción.

Uno de los principales objetivos, a parte de las cláusulas de pago anticipado son las de suelo, las que impiden la bajada de los tipos de interés desde un determinado nivel. Estas cláusulas están siendo anuladas por los tribunales y las asociaciones de consumidores y usuarios de banca preparan recursos colectivos de cientos de afectados.
 
Recientemente, el Congreso rechazó dos enmiendas de ERC-IU-ICV al proyecto de Ley de Contratos de Crédito al Consumo para introducir límites a la aplicación de cláusulas abusivas de suelo por parte de las entidades financieras en sus préstamos hipotecarios.

Más difícil será que se acepte en la subcomisión el tema de la dación en pago, la entrega de la casa por el resto de la deuda, que con toda seguridad será propuesta por alguno de los grupos. Tanto PP como PSOE han confirmado su desacuerdo al considerar que pondría en peligro el actual sistema de garantías hipotecarias, el sistema financiero y el mercado de deuda hipotecaria, al tiempo que encarecería notablemente los créditos.

Sin embargo, los jueces mercantiles se preparan a partir del jueves para discutir en Valencia sobre la dación en pago, que para algunos de ellos en una solución viable en determinadas condiciones que tratan de aquilatar.

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