edición: 2578 , Viernes, 19 octubre 2018
13/05/2014
OBSERVATORIO DE ECONOMÍA

Pronóstico del stock de vivienda

Pedro Montoya* (KPMG)

Las previsiones para 2014 indican que la economía española podría avanzar con respecto a su actual situación negativa aunque el descenso de la inflación a lo largo del pasado año no ha sido suficiente para compensar el descenso de la renta neta familiar, con los efectos que esto podría tener con respecto a la adquisición de una vivienda por parte de las mismas.

En 2014, el stock de vivienda nueva seguirá desempeñando un papel importante, pese a la reducción significativa en el volumen de nuevas promociones urbanísticas. La reciente aparición de fondos de inversión extranjeros en el mercado inmobiliario español podría facilitar la absorción del stock existente y propiciar una ligera recuperación del sector.

Es cierto que la demanda sigue siendo muy débil y está disminuyendo en los mercados de oficinas de las principales ciudades españolas, si bien hay algún indicio de cambio de tendencia como sucede en la zona prime de Madrid. Sigue observándose la tendencia de arrendatarios que buscan mejorar su ubicación trasladándose a zonas prime o próximas a  estas  con alquileres asequibles. Estos arrendatarios no solo buscan mejores ubicaciones, sino que también se replantean sus necesidades en cuanto a espacio y optan por locales de menor tamaño. A su vez, los locales de gran tamaño están desocupados o siguen sometidos a presión para que se reduzcan los alquileres.

Respecto a la vivienda residencial, en 2013 se inició la construcción de 40.000 y se espera una recuperación a partir de 2014, con la construcción de 45.000, que aumentará a 60.000 en 2015. El objetivo consiste en incrementar la construcción para cubrir la demanda natural en el entorno de  250.000 viviendas anuales.

En España, el mercado de construcción de vivienda residencial vivió una década de fuerte crecimiento, con una oferta mucho mayor que la media europea. El floreciente mercado de construcción sufrió las consecuencias de la crisis económica y, en 2007 y 2008, se abandonó o aplazó la finalización de más de 250.000 viviendas. A pesar de este parón en la construcción, había un stock acumulado de más de 800.000 viviendas, mientras que la demanda no superaba las 250-300.000 viviendas al año.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), a finales de 2011 el parque de viviendas constaba de 25,2 millones de viviendas familiares, de las que 3,4 millones estaban desocupadas. Una quinta parte de las viviendas vacías estaban en edificios construidos en los diez años anteriores, el 40,3% tenía una antigüedad de menos de 30 años y el 70,3% habían sido construidas en los 50 años anteriores.

El parque de viviendas en España no coincide con el patrón medio europeo. Generalmente las viviendas son demasiado grandes, teniendo en cuenta que el número medio de integrantes de una familia ha disminuido un 30% desde los años noventa. Además, en España se da un desajuste entre vivienda en propiedad y vivienda alquilada. Esta última solo representa el 17% de las viviendas. Si bien de manera incipiente, las generaciones jóvenes parece que están cambiando el patrón cultural de vivienda en propiedad por el de vivienda en alquiler, la cual se adapta mejor a las necesidades de movilidad laboral actuales.

España cuenta con el mayor parque de viviendas por 1.000 habitantes (aunque Alemania encabeza la lista en términos absolutos). Tras el actual ajuste de precios, una vivienda de 100 m2 cuesta el equivalente a ocho años de salario bruto; la media en los principales países de Europa se sitúa en 8,4 años.

Tras cuatro años de ajustes intensos y continuos en los alquileres, en los próximos meses se espera el inicio de un periodo caracterizado por la segmentación del mercado de oficinas, que favorecerá a aquellos proyectos que ofrezcan un claro valor añadido sobre los que no lo incluyen especialmente en términos de localización y calidad del inmueble.

La evolución de las Entidades Financieras, la llegada de la inversión extranjera y la ligera mejoría que se está empezando a producir en términos de confianza del comprador, podrían propiciar, en los próximos meses, un cambio positivo  en el ritmo de absorción  del stock de vivienda en determinadas localizaciones.

*Senior Manager de Real State de KPMG en España

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