edición: 2678 , Lunes, 18 marzo 2019
20/12/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Rajoy tiene en su mano obligar a la banca a asumir ya “pérdidas latentes u ocultas en los balances”

Si no amplía la moratoria vigente, a partir del 1 de enero suelos rústicos o urbanizables sin previsión de desarrollo deberán valorarse a precio de mercado, asumiendo pérdidas superiores
Juan Carlos Martínez

Para sanear los balances de las entidades financieras hay que “despejar las dudas sobre las valoraciones de determinados activos, especialmente inmobiliarios”, y hay que hacerlo a través de la “venta de los inmuebles terminados” y con una “valoración muy prudente de los activos menos líquidos (como solares y promociones sin terminar)”. Medidas que “supondrán la asunción de pérdidas latentes u ocultas en los balances”. Así expresaba ayer el desde hoy nuevo presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, las líneas de actuación a seguir para mitigar el lastre del ladrillo que soportan las cajas y bancos españoles.

Palabras que ponen en duda que el ‘banco malo’ vaya a ser finalmente el instrumento elegido para solucionar el problema de los activos tóxicos inmobiliarios, en línea con los postulados mantenidos, entre otros, por Emilio Botín, y dejando, por tanto, de lado, la de aquellos otros que, como el presidente de Bankia, Rodrigo Rato, abogaban por poner en marcha una entidad alternativa pública donde aparcar, sobre todo, esos suelos cuyo desarrollo se antoja más difícil.
 
Pero más allá de interpretaciones y lecturas entre líneas sobre lo que Rajoy quiso transmitir con esa “valoración muy prudente” de suelos y promociones a medio construir, en apenas una semana empezaremos a salir de dudas sobre el camino que el nuevo Ejecutivo decide transitar para tratar de solucionar un problema cuya solución se antoja clave para la recuperación de la economía española. Si no es en el primer consejo de Ministros del próximo viernes, tendrá que ser en el del 30 de diciembre, pues al día siguiente vence la prórroga sobre excepciones a la aplicación de los nuevos criterios de valoración de suelo.
 
De no producirse una nueva moratoria, el próximo lunes 2 de enero bancos, cajas y promotores inmobiliarios estarán obligados a cumplir la ley. Es decir, tendrán que valorar de nuevo sus activos, tanto los rústicos como aquellos otros, ya recalificados como urbanizables, pero sobre los que no exista previsión expresa para su ejecución.
 
Y lo tendrán que hacer, según establece el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, tasando esos terrenos mediante la “capitalización de la renta anual o potencial”, tomando como tipo de capitalización el rendimiento en el mercado secundario de la deuda pública en el plazo de dos a seis años. Hoy, el bono español a tres años ofrece una rentabilidad del 3,61%, por debajo de las expectativas de revalorización caso de que ese terreno rústico fuera calificado como urbanizable.
 
Como quiera que ese marco legal vigente establece que el suelo o es rústico o es urbanizado, todos aquellos terrenos urbanizables que no hayan iniciado las obras de urbanización o éstas estén sin acabar, tendrán que ser considerados como rústicos a efectos de valoración, aunque tengan aprobado el planeamiento urbanístico, la gestión realizada y se encuentren en fase de ejecución.
 
Si Rajoy hace gala de su cautela y atiende a las presiones recibidas, parece lógico pensar que habrá moratoria. Un mal menor para, a partir de ahí, adentrarse por otros derroteros. Si finalmente no la hay y se aplica la ley sin más miramientos, la mayor parte de esos terrenos podrían sufrir minusvalías superiores al 90% sobre el valor de compra, inasumibles para la mayoría de las empresas promotoras y para no pocas de las entidades financieras.
 
Sería brutal que de golpe y porrazo sucediera tal circunstancia, pero, a la vista de los últimos datos sobre la morosidad de los créditos con finalidad inmobiliaria publicada por el Banco de España, cada vez parece menos descabellado pensar que sería mejor tomar ahora una medida de esa envergadura, que no hacerlo y ver cómo dentro de un año en lugar de ser 57.600 los millones de euros que los promotores no pueden devolver, éstos superan los 70.000 millones, llevando el ratio de morosidad a cotas próximas al 25%. En los últimos doce meses esa cuantía dudosa se ha incrementado casi un 53%. 
 
Si al final las pérdidas van a ser inevitables de asumir, mejor asumirlas cuanto antes, pues no existe razón alguna para pensar que la tendencia del mercado vaya a variar en los próximos dos o tres años. Todo lo contrario. Esos más de 303.000 millones de saldo crediticio que mantienen las inmobiliarias no van a menguar de forma considerable a corto y medio plazo. Ha sido reducido en tan solo un 5,1% entre septiembre de 2010 y el mismo mes del presente ejercicio –más por operaciones de dación en pago que por otra cosa–, y apunta a que lo hará en los mismos términos o ligeramente por encima en 2012, pero no más.

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