edición: 2700 , Miércoles, 17 abril 2019
25/03/2009

Santander vuelve a sobrevalorar viviendas

Alfonso Pajuelo.- El acuerdo de Banco Santander con la Asociación de Promotores Constructores de España, APCE, pone de manifiesto que los almacenes de viviendas de los bancos están rebosando, tanto que viene a cuento ofrecer condiciones especiales a los promotores para evitar en lo posible que sigan entrando pisos en sus balances y aledaños. Pero la generosidad del Santander esconde dos pequeñas “trampas” que permiten poner en duda la efectividad real del acuerdo aunque sí consigue un efecto positivo de cara a los ciudadanos por lo que teóricamente representa de mayor financiación en el mercado. El acuerdo implica una sobrevaloración de un 20% de las viviendas, en la medida que se da una hipoteca por el 100% del precio de la vivienda. Esta es una de las situaciones que el Banco de España estuvo denunciando en numerosas ocasiones en los meses anteriores al estallido de la burbuja inmobiliaria. Indudablemente, el truco no tiene las mismas implicaciones que anteriormente pero sí representa una distorsión que no puede pasar desapercibida ni es inocua.

El acuerdo establece una corrección que realmente no lo es. Se supone que el promotor podrá acogerse a la financiación del Santander si rebaja un 20% el precio de venta establecido para la vivienda en cuestión en el momento de la firma del acuerdo. No queda claro si hay mecanismos para evitar que ese promotor ajuste el precio a la realidad o aproveche para aplicarle un sobreprecio de forma que en la posterior rebaja se quede donde ellos quieres. Ya es conocida la resistencia numantina de los promotores a rebajar los precios de las viviendas nuevas, hasta el punto que las estadísticas oficiales que se basan en este mercado apenas registran retrocesos del 10%, nada que ver con la realidad de un mercado que exige rebajas de un 30% como mínimo para que haya oferta.

Por otra parte, al conceder el crédito por el 100%, se produce una sobrevaloración del 20% puesto que la hipoteca sólo se puede conceder por el 80% del valor del inmueble. Ese 20% coincide con la rebaja que debe aplicar el promotor para que haya financiación. De esta forma, lo comido por lo servido pero la sobrevaloración queda registrada y la distorsión del mercado patente.

Que el acuerdo tiene más de efecto escaparate que otra cosa lo demuestra el hecho de que bancos y cajas están vendiendo el stock de viviendas que tienen con descuentos de hasta el 50% del precio original. Una rebaja muy llamativa pero que tiene como base una cifra irreal puesto que ya se demostró que a aquellos precios no había oferta. Aun así, las ventas directas de bancos y cajas registran recortes de precios muy significativos y puede que aun se acusen más en la medida que aumente el stock por la vía de los embargos o las compensaciones por los fallidos de las financiaciones a promotores.

Esto hace que el acuerdo del Santander con APCE quede muy bonito pero parece poco efectivo. Un mero efecto escaparate que por lo menos tendrá la ventaja de enviar mensajes positivos al mercado. Y eso es algo a tener en cuenta en estos momentos.

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