edición: 2613 , Martes, 11 diciembre 2018
23/02/2018
Las familias limitan más el riesgo

Señales de inquietud por la `entrada en calor´ del mercado de la vivienda

Los inversores tratan de averiguar a qué distancia podrían encontrarse los actuales precios de otra nueva burbuja inmobiliaria
Juan José González
A vueltas con que si el inmobiliario español ya está en plena expansión de la burbuja o, si por el contrario, vive una situación normal, de recuperación razonable. Todo parece indicar que los españoles regresan al mercado de la vivienda con mayores recursos, con alegría pero con prudencia, con ahorro acumulado y menor crédito hipotecario, es decir, como parte de una decisión razonable, con la cabeza, con menor riesgo y menores cargas financieras. Las familias miran desde hace unos meses hacia el mercado de la vivienda, conscientes de que continúa en situación de sobrevaloración, alrededor del 18%, según los expertos, algo muy razonable si se compara con los históricos del 80% que registraba el sector allá por 2007. La cifra es indicativa y muy ilustrativa respecto a que el español no está considerado hoy día como uno de esos mercados de alto riesgo, lejos de otros mercados que sí lo son, como Suecia o Bélgica, por citar dos ejemplos. Lo cierto es que el sector vive la misma intensidad de la recuperación económica y las previsiones de que la expansión de la economía se mantendrá en niveles aceptables en los próximos tres ejercicios refuerza y da seguridad a las unidades familiares y a los inversores que deciden regresar al mercado de la vivienda. Aumenta la demanda de vivienda nueva y usada y se anima el mercado de alquiler, ambos a diferente ritmo e intensidad. Se mantiene estable el endeudamiento y el crédito hipotecario, muy controlado, muestra que la experiencia pasada ha servido para delimitar y situar los riesgos en su justa medida, lo que hace pensar que no hay burbuja inmobiliaria.
Cabría pensar en que el mercado de la vivienda para los españoles es una suerte de atracción fatal que oscila a un ritmo indeterminado en función de ciclo económico. Sin embargo, cabe pensar mejor, que no es así y que esa querencia cultural e histórica hacia el mercado inmobiliario es el gran almacén donde vive, reside y se acumula el mayor valor de económico y patrimonial de los españoles. Por tanto, no debería resultar extraña esa relación de vidas paralelas entre ambos, el mercado de la vivienda y los españoles.

La posición de partida desde la que inician su regreso al mercado de la vivienda las familias e inversores españoles es positiva, de holgura si se comparan los niveles de endeudamiento de los propietarios o dueños de activos inmobiliarios. Desde el final de 2007, las familias han cortado de forma radical su endeudamiento hipotecario, con caídas sustanciales del crédito como resultado de la situación de crisis y posterior explosión de la burbuja inmobiliaria. 

Por tanto, en el regreso al mercado las unidades familiares y los inversores de este mercado, llevan algo más de diez años al margen del mercado de crédito. Esta posición de menor endeudamiento de los propietarios de los activos y de los posibles inversores en el sector se traduciría en una situación más saneada en España con respecto a otros mercados competidores próximos y, por tanto, situaría a los españoles en mejor posición en el regreso al mercado inmobiliario.

Mercado que, por otro lado, todo lo tiene; ganancias y pérdidas, alegrías y decepciones pero que en la práctica viene siendo el principal foco de rentabilidad para las unidades familiares y muchos inversores. En ese mismo todo habría que incluir la dificultad para definir y determinar en qué punto del ciclo o de la recuperación económica se encuentra este mercado, si está en la fase de arranque o ya ha iniciado el despegue. O por el contrario, sus valoraciones comienzan a tocar la zona delicada de la sobrevaloración.

Siendo el cálculo y su estimación un asunto relativo, dada su interrelación con los ingresos, el nivel de ahorro, los precios del mercado y otros factores, el mercado de la vivienda en España se recupera desde una posición de partida muy baja, de fuerte deterioro a lo largo de estos últimos diez años. Que si bien su recuperación se inicia hace apenas tres años, los precios de la vivienda se encuentran aún muy lejos de lo que podría considerarse como competitivos y acordes con otros mercados competidores. 

Y en este sentido, de la misma forma que se puede asegurar que se trata de una buena oportunidad para los inversores y las familias, el nivel de precios, la demanda actual y la firma de hipotecas descartan la existencia de burbuja y tan sólo se confirma la entrada en calor del mercado. Cabe recordar, por otro lado, que en 1997 sucedió lo mismo, hasta que en 2007 se produjo el pinchazo.

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