edición: 2831 , Miércoles, 23 octubre 2019
15/02/2012
OBSERVATORIO FISCAL

Tributación de las rentas percibidas por el arrendamiento de locales por el usufructuario

DATADIAR

En el ámbito del IRPF, los rendimientos correspondientes al arrendamiento de inmuebles pueden tener en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la doble calificación de rendimientos de capital inmobiliario o de rendimientos de la actividad económica. Pero para la segunda opción es necesario un local y un persona contratada, lo cual, no se produce en su caso (art. 27.2 LIRPF).

Según la normativa del IRPF tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre los ellos y que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
 
Los rendimientos del capital se atribuirán a los contribuyentes que, según lo previsto en el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio, sean titulares de los elementos patrimoniales, bienes o derechos, de que provengan dichos rendimientos (art. 11 LIRPF).
 
Conforme al artículo 467 del Código Civil, "el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa".
 
Por su parte, el artículo 471 del mismo código establece que "el usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles, de los bienes usufructuados (...)".
 
Esta atribución al usufructuario de todos los frutos que produzcan los bienes usufructuados comporta que será a él, a quien corresponderá la atribución de los rendimientos de capital inmobiliario, derivados del alquiler del local comercial.

En relación con el IVA, el artículo 4, LIVA determina que “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen."
 
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley establece que se reputarán empresarios o profesionales: "Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes."
 
Como ya hemos argumentado anteriormente, el usufructuario es quien tiene la facultad de arrendar unos locales de negocio que le podrán producir ingresos y gastos, por lo que, reúne las condiciones que determinan que deba considerarse empresario a los efectos previstos en la Ley del IVA.

Por lo tanto, para concluir, tanto en IVA como en IRPF el usufructuario, como titular del derecho de usufructo, será la que deba declarar esos importes en IRPF y realizar las correspondientes liquidaciones de IVA.


Equipo jurídico de Datadiar.com


Consultas Vinculantes

Tributación en el IRPF de la compensación satisfecha a los accionistas titulares de derechos de asignación gratuita derivados de la ampliación de capital con cargo a reservas. D.G.T. C, (19/09/2011).
Compensación satisfecha a los accionistas titulares de derechos de asignación gratuita derivados de la ampliación de capital con cargo a reservas efectuada por XXX, por los derechos no ejercitados ni transmitidos en el mercado. Si dicha compensación tiene la consideración de dividendo con el consiguiente sometimiento a retención o de venta de derechos de suscripción. La compensación percibida por los accionistas titulares de los derechos de asignación gratuita por los derechos no ejercitados ni transmitidos en el mercado tiene por objeto garantizar a aquéllos la percepción de una determinada remuneración (el precio fijo señalado en el escrito de consulta) con independencia de la valoración en el mercado de los derechos de asignación y de que los derechos adquiridos finalmente se ejerciten o no, por lo que no procede aplicar el tratamiento propio de la transmisión de los derechos de suscripción previsto en el artículo 37.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), sino el correspondiente a los rendimientos obtenidos por la participación en los fondos propios de cualquier tipo de entidad conforme a lo dispuesto en el artículo 25.1.a) de la citada Ley. Respecto a los titulares de los derechos de asignación gratuita adquiridos en el mercado, que no acudan a la ampliación de capital suscribiendo las acciones totalmente liberadas que les correspondan sino que perciban la citada compensación, resultará asimismo de aplicación lo dispuesto en el artículo 25.1.a) de la Ley del Impuesto.

Dado que el arrendatario es un sujeto obligado a retener, estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos que satisfaga a la comunidad de propietarios por el arrendamiento del local. D.G.T. C, (19/09/2011).
La consultante es miembro de una comunidad de propietarios que va a alquilar un elemento común, en concreto un soportal, a una cafetería para la instalación de una terraza. El precio del alquiler está pendiente de fijar, pero estaría comprendido entre 1.000 a 1.200 euros anuales. Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Las operaciones que realiza la comunidad de propietarios a que se refiere la presente consulta, consistentes en el arrendamiento de unos soportales del edificio a una cafetería para instalar una terraza, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada comunidad cumplir con sus obligaciones fiscales, expedir factura, repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.


Tribunales

No se ha demostrado que la sociedad recurrente cumpliese los requisitos necesarios para aceptar la procedencia de la exención por reinversión de la plusvalía obtenida en la transmisión del terreno. Tribunal Supremo. Sentencia de 29 de septiembre de 2011.
La cuestión de fondo es delimitar si es correcta la denegación por la AEAT del beneficio tributario solicitado por la entidad recurrente  por entender que en la venta de los solares había enajenado una parte de sus existencias o si como sostiene la entidad recurrente el elemento patrimonial enajenado es un activo fijo por lo que tiene derecho a acogerse al beneficio empresarial previsto en el citado artículo. El Tribunal a quo, en base a la valoración de las pruebas existentes, ha concluido que no se ha demostrado que la Sociedad recurrente cumpliese los requisitos, legales y reglamentarios necesarios para aceptar la procedencia de la exención por reinversión de la plusvalía obtenida en la transmisión del terreno. Y esa valoración probatoria efectuada por el Tribunal de instancia no puede ser ya revisada en casación, salvo supuestos excepcionales que aquí ni siquiera se invocan.

A los efectos fiscales, la factura es un documento esencial, y que revestida de las formalidades exigidas por la norma que la regulan, tienen un poder probatorio que desplaza a la anotación contable. Tribunal Supremo. Sentencia de 29 de septiembre de 2011.
A los efectos fiscales, la factura es un documento esencial, y que revestida de las formalidades exigidas por la norma que la regulan, tienen un poder probatorio que desplaza a la anotación contable, si dicha factura no ha sido cuestionada o tachada de falsa o errónea». Y tras ello, se afirma que « en el presente caso, los términos generales de la factura no acreditan la existencia previa de un contrato del que surjan las obligaciones contractuales que dichas facturas pretenden amparar. En el presente caso, la Sala no niega el carácter de gasto deducible de los pagos realizados por concepto de asistencia técnica con base en dicho precepto, sino que antes de su invocación, llega a la conclusión de su no deducibilidad una vez analizados los elementos probatorios existentes y que le hace llegar a la convicción de que ese gasto no respondía a la retribución de asistencia técnica alguna, es decir, a la realidad de la contraprestación. Lo expuesto hace que deba estimarse acertada la afirmación del Abogado del Estado en el sentido de que en el fondo del motivo late una cuestión meramente probatoria y que al no haberse acreditado por la recurrente la inadecuación de la apreciación o valoración de la misma, no debe ser sometida a revisión por la Excma Sala.


Tribunales Económico-Administrativos

Las facultades de comprobación e investigación de la Administración Tributaria se mantienen cuando la entidad ha sido declarada en concurso de acreedores cualquiera que sea la fase de tramitación en que se encuentre el mismo. TEAC R, (28-11-2011).
Las facultades de comprobación e investigación de la Administración Tributaria para la correcta determinación de los créditos públicos que pueden culminar en la práctica de liquidaciones tributarias se mantienen cuando la entidad ha sido declarada en concurso de acreedores cualquiera que sea la fase de tramitación en que se encuentre el mismo. Sin embargo, el concurso impone determinadas restricciones respecto de los intereses legales o convencionales cuyo devengo se suspende al ser declarado el concurso. Puesto que los intereses de demora, además de tener una naturaleza compensatoria, también tienen un origen legal, están afectados por la suspensión en su devengo sin que sean cuantificables y, por tanto, exigibles hasta que el concurso llegue a una solución de convenio o liquidación.

La notificación de las diligencias de embargo a los condueños o cotitulares de los bienes embargados se lleva a cabo para que tengan conocimiento de la carga que grava el bien sobre el que ostentan derechos dominicales. TEAC R, (28-11-2011).
La notificación de las diligencias de embargo a los condueños o cotitulares de los bienes embargados, se verifica en aras a que éstos, no obligados tributarios, ni interesados en el procedimiento económico-administrativo, tengan conocimiento de la carga que grava el bien sobre el que ostentan derechos dominicales. La finalidad de esta previsión normativa radica en que la existencia del embargo sea conocida por terceros interesados, como el cónyuge, poseedor, depositario, o copropietario que pudieran ser titulares de determinados derechos sobre el bien de que se trate, a los efectos de la posible interposición de una tercería de dominio u otra acción civil frente a la Administración Tributaria o el deudor; lo que no cabe entender en el sentido de que dicha notificación legitime a los citados para que puedan oponerse directamente a la diligencia de embargo, ni mucho menos al acuerdo de declaración de responsabilidad o la procedencia de las providencias de apremio, como ocurre en el presente caso.

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