edición: 2724 , Viernes, 24 mayo 2019
25/10/2011
OBSERVATORIO INMOBILIARIO

Ya hay reglamento para calcular justiprecios en expropiaciones de suelos rurales, a medio urbanizar o con edificios sin terminar

Cuatro años y medio después de entrar en vigor el Texto Refundido de la Ley del Suelo, el Gobierno aprueba el marco legal de valoraciones
Se aplicará exclusivamente sobre reparcelaciones, expropiaciones, ventas forzosas o en los casos de responsabilidad patrimonial de las AA.PP.
Juan Carlos Martínez

El Gobierno, cumpliendo con lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008, acaba de aprobar el reglamento de valoración de los terrenos rurales y urbanizados. Un marco de actuación que puede tener un recorrido muy corto si el próximo 20-N el Partido Popular gana las elecciones generales y consigue mayoría suficiente para gobernar. Sus dirigentes han anunciado en reiteradas ocasiones su intención de derogar la actual norma y volver a los postulados del marco legal fijado en 1998.

No obstante, su previsible entrada en vigor una vez publicado el Real Decreto en el Boletín Oficial del Estado hace que, aunque sea por un periodo más o menos limitado, se convierta en un documento a tener en cuenta por todos aquellos propietarios cuyos terrenos se vean envueltos, de forma exclusiva, en proyectos de reparcelación, expropiaciones, ventas forzosas o en los casos de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.

En el suelo rural se abandona el método de comparación utilizado hasta ahora por una capitalización de las rentas reales o potenciales de la explotación. Renta para cuyo cálculo debe escogerse entre dos propuestas. De manera preferente, la diferencia entre los ingresos y los costes anuales, caso de que en la zona no existiese información estadística significativa. Si la hubiese, en lugar de ese resto habría que obtenerse dicha renta con la suma del canon de arrendamiento o compensación y los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario o usuario del terreno.
 
El periodo al que someter dicha renta puede referirse bien al año natural, bien ajustado a la campaña agrícola, forestal, ganadera o cinegética. Y en su desarrollo normativo se realiza el distingo entre de las diversas explotaciones rurales agropecuarias, forestales, extractivas u otras comerciales, industriales, de servicios, de aquellas otras que añaden valor a tales producciones, como puedan ser centros logísticos de carga, mataderos, aserraderos y otros de índole similar, como parques solares o eólicos y análogos.
 
Entre las novedades a la hora de valorar el suelo rural se incluye un factor de corrección por localización, formado por la accesibilidad a núcleos de población y a centros de actividad, y a la ubicación en entornos singulares por sus valores ambiental o paisajístico.
 
En cuanto a la valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones, el Reglamento proporciona coeficientes correctores a aplicar por antigüedad y estado de conservación, según sea normal, regular, deficiente o ruinoso. Consideración derivada de la valoración catastral al efecto. También se tiene en cuenta la diferente vida útil que mantienen las edificaciones, construcciones e instalaciones, según el uso al que se dedican.
 
Para valorar el suelo urbanizado se tendrá en cuenta si se halla o no edificado o está en proceso de serlo. Cuando el terreno se encuentre sin edificar, el valor de repercusión del suelo (VRS) se deberá obtener a través del establecido en la valoración catastral. A saber, dividiendo el valor en venta (Vv), calculado sobre la base de un estudio estadísticamente significativo, entre un coeficiente (K) que pondera los gastos generales (de 1,35 o 1,45), y restando el resultado al valor de la construcción (Vc) determinado en superficie construible.
 
Caso de no encontrarse completamente urbanizado el suelo, habrá que descontar los cargos y coste del cumplimiento de los deberes. Puesto que tales cargas de urbanización se resuelven en el tiempo, se contempla la necesidad de someter los gastos a un tipo de interés proveniente de la suma del tipo libre de riesgo y de la prima de riesgo.
 
Por lo que se refiere a los suelos urbanizados que no tienen asignada edificabilidad o uso, atribuyéndoles una edificabilidad media y un uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo donde se encuentran los terrenos incluidos, el nuevo reglamento lo que debe entenderse por uso y edificabilidad.
 
Para superar el posible conflicto de interpretación derivado de una escasa o nula existencia de espectro muestral que sirva para hallar el valor por el método de comparación, en el supuesto de la tasación conjunta del suelo y la edificación, el nuevo marco reglamentario marco desarrolla una estructura conceptual “de dudosa operatividad”, por la rigidez en su planteamiento, a juicio de algunos de los expertos que han analizado en los últimos meses el anteproyecto del reglamento, como es el caso de José Vicente Ferrando y María Jesús Romero, profesores de Urbanismo en la Universidad Politécnica de Valencia. Expertos que vaticinan que “donde casi con plena certeza podemos adelantar que no podrá ser aplicada tal formulación técnica, por inoperante, es en suelos con edificaciones en curso de realización”.
 
Respecto al señalamiento de las indemnizaciones, es de destacar la que hace referencia a la iniciativa y promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Para tal fin se deben señalar los costes a tener en cuenta y su cuantificación monetarizada, afectada por el incremento de la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo correspondientes, todo ello con un máximo establecido dado por el producto del coeficiente K y el valor de la construcción obtenido según el uso considerado.
 
Valor de la construcción como resultado de la suma de los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.
 
Asimismo, la cuantificación del grado de ejecución de las obras de urbanización o de edificación que hubiese que indemnizar se situará en proporción de los costes de construcción por contrata con relación a la previsión total de todos ellos. Si de lo que se trata es de una expropiación parcial de una parcela o de una edificación, al conocido cálculo del valor habrá que sumársele la pérdida del que se le infringe al resto de la parcela o construcción que no se expropia.

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