OBSERVATORIO INMOBILIARIO

La depreciación de los 62.000 millones otorgados para compra de suelo frena la recapitalización de las cajas

Juan Carlos Martínez

Para sobrellevar la situación a nivel local puede servir, pero en el momento en que se intenta obtener capital en el exterior la cosa cambia. Ni fondos soberanos ni otros inversores extranjeros están dispuestos a entrar a las bravas en las cajas de ahorros españolas porque no se fían del valor de sus activos inmobiliarios. Y sólo se lo están planteando si es a precio de saldo y de la mano de los grandes bancos españoles porque también recelan de la excesiva presencia de políticos en los órganos de control de estas entidades. Que no se fíen de la valoración de los activos es lo más normal. Cómo lo van  a hacer si entre ellos figuran terrenos valorados en 23.000 millones –el precio con el que financiaron a los promotores para su compra–, y que hoy por hoy nadie sabe lo que pueden llegar a valer en el futuro, sobre todo si su emplazamiento no es el más demandado o si para su desarrollo, en el caso de tratarse de suelos urbanizables, se requeriría de cuantiosas inversiones adicionales.

Y, además, estaríamos ante una cantidad provisional que amenaza con seguir ampliándose en los primeros meses cuando los promotores se vean obligados de nuevo a reducir deuda por compra de activos. Son otros casi 40.000 millones más los que las cajas otorgaron a las empresas inmobiliarias, y siguen en manos de éstas. En definitiva, unos 62.000 millones de euros comprometidos por la compra de aproximadamente 90 millones de metros cuadrados donde levantar 1,2 millones de viviendas.
 
Por el momento, la valoración de los activos reintegrados se ha reducido un 50%, hasta 11.500 millones de euros, y, siguiendo lo fijado por el Banco de España, de esa cantidad se ha provisionado el 30%. Unos 3.450 millones efectivamente desembolsados y transferidos al inmovilizado de los balances y que sólo empezarían a recuperarse cuando la actividad del mercado permita de nuevo reactivar el desarrollo de los suelos.
 
Situación peliaguda y de difícil previsión toda vez que el stock de vivienda que resta por vender sigue siguiendo muy abultado, del orden las 700.000 unidades, y la demanda para construir vivienda nueva no superará el millón de unidades hasta finales de la presente década, con lo que ese 50% de pérdida reconocida podría ser muy superior, incluso llegar a cero o a lo que alguien esté dispuesto a pagar. Sólo para cubrir el 30% de la hipotética reducción a la mitad de los casi 40.000 millones en suelo otorgados a los promotores, y que todavía permanecen en sus carteras, estaríamos hablando de que las cajas deberían provisionar otros 5.850 millones.
 
Ahora todo son lamentos, y los más listos siguen insistiendo en que lo mejor para el sistema financiero es que estos activos problemáticos se endosen a un ‘banco malo’, que el FROB se decida de una vez a aportar capital público y no espere a septiembre, y que se deje vía libre para que el capital privado entre en lo que se quedaría como parte saneada de las cajas, para que éstas puedan empezar a funcionar como una entidad crediticia más, sin ataduras, y con capacidad para generar beneficios suficientes con los que cubrir la depreciación de esos activos tóxicos.
 
En definitiva, borrón y cuenta nueva. Que nos olvidemos de las malas praxis bancarias realizadas en los años del boom inmobiliario, y que los excesos los paguemos entre todos vía impuestos a través de nuevas emisiones de deuda pública.
 
Operaciones como las que hace poco más de tres años, ya con la burbuja reventada y viendo la que se avecinaba, llevaron a que, por ejemplo en Madrid, entidades financieras pusieran en manos de las promotoras 15 millones de euros para comprar terrenos en el Ensanche de Vallecas donde construir 70 pisos o la misma cantidad para 50 viviendas junto al Campo de las Naciones. Viviendas que para obtener por ellas un mínimo de rentabilidad habría que construirlas para venderlas a los precios máximos de entonces.
 
Evidentemente, pasará mucho tiempo, si es que alguna vez vuelve a suceder, para que un piso de 85 metros cuadrados se venda en Vallecas por 400.000 euros, e incluso será difícil obtener rentabilidad a solares que entre 2004 y 2007 fueron adquiridos en algunas zonas céntricas de la capital por incluso más de 200 millones de euros.
 
Las consecuencias de estas irresponsables actuaciones saltan a la vista para cualquiera que salga a la calle y preste un poco de atención. Tanto en el centro de las ciudades como en las afueras de las mismas, los carteles en los que hace tres o cuatro años los promotores anunciaban la próxima construcción de viviendas han sido retirados y, en algunos casos, sustituidos por simples anuncios donde las entidades financieras reconocen la propiedad del solar.
 
Oficialmente, y a la espera de que se hagan oficiales los datos registrados al cierre del primer trimestre de 2011, Bankia, el banco encabezado por Caja Madrid y Bancaja, acumula en su balance 5.112 millones de euros en suelo adjudicado, el 22% del conjunto de las cajas de ahorros, si bien es cierto que su provisión llega al 41%, la mayor del sector. Las dos grandes cajas catalanas, La Caixa y Catalunya Caixa, suman otros 6.200 millones de euros en terrenos adquiridos. Y así el reguero de terrenos acumulados hasta los 138 millones de euros reconocidos por Caja Vital, con pérdidas cubiertas tan sólo al 18%.